Carteira Órama Valorização – Agosto de 2023
Carteira Órama Valorização – Agosto de 2023
Sobre a Carteira Órama Valorização
A Carteira Órama Valorização utiliza critérios quantitativos e qualitativos para seleção dos Fundos Listado (FIIs, FIAgros, FI-Infras). A recomendação é composta por 4 ativos, com foco principal em fundos descontados com alto potencial de valorização no longo prazo – porém sujeitos à um nível mais elevado de volatilidade (risco). Trata-se de uma carteira mensal, em que qualquer entrada/saída e/ou aumento/diminuição de exposição é realizada sempre ao final de cada mês, quando divulgamos este relatório com informações de performance e demais atualizações.
Retorno desde o início:
+28,02%
Retorno no mês:
+0,64%
Dividend Yield:
8,98%
Dividendo Médio:
R$ 0,97/cota
PERFORMANCE l JULHO 2023:
O início de julho foi agitado na política, com a aprovação da Reforma Tributária na Câmara antes do recesso parlamentar branco, que se estendeu do dia 18 ao dia 31 deste mês. No campo econômico, as divulgações da inflação de junho e prévia da de julho trouxeram volatilidade, com um pessimismo inicial, aliviado com o resultado melhor do IPCA-15 no fim do mês, principalmente nas aberturas de serviços e nos núcleos da inflação.
Com isso, as curvas de juros caminham para fechar o mês ganhando inclinação, com queda nas pontas curtas e intermediárias e ganho na longa. As apostas para o Copom, que será na primeira quarta-feira de agosto (02), também foram influenciadas pelos eventos. Na expectativa pelo o primeiro corte do ciclo, as apostas têm variado entre uma redução de 0,25 p.p. e 0,50 p.p.. Na Órama, esperamos que o movimento inicial seja mais parcimonioso, acelerando o ritmo nas reuniões seguintes.
Nesse cenário, o Ibovespa opera com um ganho leve, próximo a 1,8%, influenciado principalmente pela melhora fiscal e pela perspectiva da inflexão da política monetária já em agosto.
Já a PEC da Reforma Tributária do consumo está no Senado, onde os representantes dos Estados devem propor mudanças no texto. A reforma do imposto de renda ficou para uma outra fase, que ainda não tem data para começar a tramitar. É importante mencionar também que é aguardada uma reforma ministerial para ampliar a governabilidade e facilitar o andamento das agenda no Congresso, especialmente a pauta econômica. Com tantos assuntos para serem tratados, a volta do recesso parlamentar será agitada.
Para agosto, o Copom (02) é destaque, com o possível corte de juros. Ainda, sua comunicação será extremamente importante para entendermos o ritmo a ser seguido pelo Banco Central nas reuniões seguintes.
Equipe de Estratégias – Órama Investimentos
O mês de Julho registrou o quarto mês consecutivo de alta do IFIX, com um desempenho de 1,33%. Embora essa alta tenha sido positiva, foi um mês com resultado moderado em comparação aos meses anteriores. Em nossa visão, a proximidade da próxima reunião do Copom (Comitê de Política Monetária), gerou cautela no mercado em relação à possibilidade de um início dos cortes nos juros.
A carteira Valorização também registrou uma leve alta, acompanhando a tendência do IFIX. As alocações em Lajes Corporativas tiveram alta forte na primeira semana, mas o mercado apresentou sinais de realização de ganhos ao longo do mês, após a sequência de altas expressivas nos meses anteriores. Quando comparamos com outros períodos, as prévias de início de cortes nos juros sempre apresentam uma desaceleração do mercado.
Considerando esse novo cenário de ciclo monetário, entendemos que seja necessário realizar uma adaptação das carteiras com foco em ganho de capital. Alguns Fundos não acompanharam o bom desempenho do mercado e apresentam distorções quando comparados a ativos de características similares. Podemos aproveitar esses movimentos e faremos isso na carteira esse mês, buscando oportunidades de ganho de capital mais atrativas.
A Carteira Órama Valorização teve um retorno no mês de +0,64%. Desde o seu início em novembro de 2021, a carteira entregou um retorno total (preço e dividendos) de +28,02%, enquanto o índice subiu 19,49%.
MOVIMENTAÇÕES l AGOSTO 2023:
Dado a expectativa de cortes dos juros iniciando em agosto, esperamos uma valorização do segmento de Fundos Imobiliários como um todo. Estamos readequando a carteira e buscando ativos que tenham um maior espaço para valorização nos próximos meses.
Fizemos uma substituição na carteira dentro do segmento de Lajes Corporativas. Retiramos da carteira o JSRE11 e incluímos o RCRB11. Ambos estão ainda bastantes descontados e tiveram altas relevantes nos últimos meses, entretanto, observamos uma proximidade de um aumento na distribuição de dividendos para o RCRB11 com diminuição da vacância ao longo dos próximos meses. As localidades em que estão os ativos do RCRB apresentam queda nos números de espaço vago e o Fundo tem um ativo com maior vacância que passou por retrofit recentemente e está sendo gradualmente ocupado. A gestão já sinaliza o compromisso de reduzir a vacância física de 16,4% para 4,4% até abril de 2024.
Retiramos também o RZAT11 e alocamos o Fundo de Fundos RBFF11. O RZAT11 possui uma carteira com inquilinos que repassam todo mês o valor de variação da inflação ao Fundo. Com a projeção de arrefecimento de inflação, entendemos que haverá diminuição na distribuição, afetando diretamente a cota negociada e diminuindo o potencial de valorização.
Observamos no RBFF o conceito de “duplo desconto” ou “duplo alfa”. Esse termo é utilizado quando um ativo que investe em Fundos Imobiliários está com seu valor de mercado abaixo do seu valor patrimonial, e os ativos presentes na carteira também estão descontados. Isso significa que existe um potencial de ganho tanto na cota do Fundo em que investimos diretamente, quanto nos ativos investidos.
Vale ressaltar também a alocação da carteira do RBFF11, alinhada com a nossa perspectiva de valorização nos Fundos de Tijolo, com exposição de aproximadamente 70% da carteira. Esperamos que a valorização dos ativos tenha efeito imediato no Fundo e consequentemente apreciação das cotas no mercado.
DISTRIBUIÇÃO MÉDIA DE DIVIDENDOS DA CARTEIRA:
Este mês os fundos que compõem a Carteira Órama Valorização distribuíram em média R$ 0,97/cota. Vale destacar que o objetivo desta carteira é o ganho de capital (valorização de preço), através da alocação em fundos descontados na bolsa. Por este motivo, seus dividendos são mais baixos, quando comparamos a Carteira Órama Renda (foco em renda passiva).
A Carteira Valorização possui uma volatilidade mais elevada, tanto de preço, quanto de dividendos, por isso recomendamos para aqueles investidores com maior apetite a risco, com horizonte de investimento de longo prazo.
Atualmente os FIIs da carteira negociam com cerca de 15% de desconto em relação ao valor patrimonial, e possuem um potencial de valorização de mais de 20%. Nos últimos meses, os FIIs foram bastante impactados pelos movimentos da curva de juros puxados por incertezas fiscais no país. Acreditamos que com uma maior visibilidade nos próximos períodos, esses fundos consigam retomar o movimento de alta que estavam entregando até agosto/setembro do ano passado, diante da sinalização de fim de ciclo de aperto monetário.
RECOMENDAÇÕES:
HGRE11 – CSHG REAL ESTATE:
Gerido pelo Credit Suisse, seu portfólio conta com 19 imóveis, com maior exposição em São Paulo. Apesar de bastante pulverizada, a vacância financeira do portfólio não é baixa, atualmente em 30,7%. Quanto às atividades comerciais, o fundo está bastante ativo na busca por novos locatários para ocupar as áreas vagas, e já vem anunciando novas locações. Entretanto, é importante destacar que o cenário macroeconômico tem diminuído o ritmo de retomada que era esperado para o segmento. Além disso, o time é muito transparente ao apresentar os desafios do portfólio, detalhes de negociações com inquilinos e perspectivas para o fundo.
O HGRE está passando por um período de renovação do portfólio, buscando o aumento da participação em determinados ativos e a alienação de imóveis fora de São Paulo, de participação minoritária e/ou monousuários. Essa estratégia vem gerando ganhos de capitais adicionais, e reforça o foco na gestão de imóveis de maior qualidade. Importante destacar que o gestor busca apresentar ao mercado expectativas de resultados para os meses seguintes, seguindo uma estratégia de linearização de dividendos intra-semestre, com a entrega de resultados adicionais ao fechamento de cada semestre.
RCRB11 – RIO BRAVO RENDA CORPORATIVA:
O Fundo tem como objetivo principal a aquisição de ativos corporativos de alto padrão construtivo, localizados nos principais centros urbanos do país, atualmente com ênfase na cidade de São Paulo, SP. Seu propósito é gerar receitas através da exploração comercial desses empreendimentos. Atualmente, uma parcela significativa de sua receita contratada, aproximadamente 93,7%, provém de São Paulo, e cerca de 16,3% são provenientes da cidade do Rio de Janeiro.
O Fundo se beneficia do que chamamos de “flight to quality”, esse termo é utilizado no mercado imobiliário quando ocorre mudança de inquilinos para empreendimentos de maior qualidade.
Um objetivo da gestão nos últimos anos foi de se tornar o proprietário majoritário ou deter a maior participação possível nos ativos de seu portfólio. Essa estratégia visa minimizar a concorrência por novos locatários dentro dos edifícios e aumentar a influência na administração do condomínio. Diante disso, a gestão centralizada de alta qualidade e maior controle sobre os ativos, permite absorver maior valor à desses empreendimentos.
WHGR11 – WHG REAL ESTATE FII:
Com um mandato flexível, o WHGR11 é o FII multiestratégia iniciado em 2022 e gerido pela WHG. A estrutura permite o investimento em CRIs, FIIs, FIDCs, ações do setor imobiliário, imóveis, projetos de desenvolvimento, etc. Nos últimos períodos, diante da evolução da indústria de Fundos Imobiliários, vimos muitos FIIs nascendo nesse formato, com objetivo de retirar a rigidez das políticas de investimento e permitir que naveguem de forma mais eficiente os diferentes momentos do mercado. Entretanto, é importante que o time de gestão tenha conhecimento e experiência com os diferentes tipos de ativos investidos. Neste contexto, a equipe da WHG conta com economistas que acompanham o cenário macro – que permite o entendimento do momento de mercado-, além de profissionais com experiência na estruturação de ativos de crédito e gestão de projetos imobiliários.
Apesar de recente, o WHGR11 atualmente possui um PL de cerca de R$ 250 milhões e uma carteira diversificada. Diante do contexto atual, o fundo está com uma concentração maior em CRIs mid grade e high grade (84% do PL), ou seja, de menor risco, que acabam sendo mais defensivos para atravessar este momento de taxa de juros elevadas. Além disso, o fundo possui um % menor em ações do setor e permutas financeiras, que trazem um potencial de ganho de capital.
Nossa recomendação tem como base a qualidade e experiência do time da WHG, assim como o desconto que a cota negocia atualmente no secundário. Considerando seu preço de mercado com desconto de 17% do seu valor patrimonial, a taxa média da carteira de CRIs que está sendo adquirida pelo investidor é de: IPCA+14,5% e CDI+5% – ou seja, yields em linha com carteiras de risco mais alto (high yield), porém com perfil de risco mais equilibrado.
Confira a análise completa do WHGR11.
RBFF11 – Rio Bravo Fundo de Fundos
No momento que estamos com a perspectiva de corte de juros e aquecimento do mercado de Fundos Imobiliários, a recomendação do investimento no RBFF busca se beneficiar desse momento. A alocação estratégica do Fundo, com cerca de 70% da carteira voltada para Fundos de Tijolo, está alinhada com a expectativa de valorização nesse segmento, pois é um dos mais descontados.
Uma das vantagens que o RBFF11 apresenta é o conceito de “duplo desconto” ou “duplo alfa”. Essa estratégia é baseada no fato de que o valor de mercado do Fundo está abaixo de seu valor patrimonial, além dos ativos presentes na carteira também estarem descontados. Isso cria um potencial de ganho tanto na cota do próprio Fundo como nos ativos em que o Fundo investe, aumentando as chances de valorização.
Esperamos que a valorização dos ativos da carteira tenham efeito imediato no Fundo e consequentemente apreciação das cotas no mercado. Além disso, gostamos da alocação estratégica do Fundo, que busca gestão ativa com alocações de curto, médio e longo prazo.
Confira também a nossas Estratégias de Investimento para esse mês.
DISCLAIMER
AVISOS IMPORTANTES:
"Este documento é distribuído pela ÓRAMA DTVM S.A. (“Órama”), estando em conformidade com a Resolução CVM 20/2021. O(s) analista(s) de valores mobiliários Anna Clara Schuwartz Tannouz Tenan - CNPI EM 3045, é(são) o(s) signatário(s) da(s) análise(s) descrita(s) no presente documento e se declara(m) inteiramente responsável(is) pelas informações e afirmações contidas neste material. O(s) analista(s) envolvidos na elaboração deste documento declara(m) que as recomendações eventualmente contidas no relatório refletem única e exclusivamente sua opinião pessoal sobre o(s) ativo(s) analisado(s) e foi(ram) elaborado(s) de forma independente, inclusive em relação à Órama. A Órama mantém e/ou tem intenção de manter relações comerciais com um(a) ou mais companhias/fundos a que se refere este relatório. A Órama está atuando como Participante Especial no âmbito da oferta pública de valores mobiliários de emissão do TRX Real Estate FII (TRXF11), BTG Pactual Logística (BTLG11) e JGP Crédito Fiagro (JGPX11) e Coordenador Líder no âmbito da oferta pública de valores mobiliários de emissão do FG/Agro (FGAA11) e Órama High Yield (OGHY11) na presente data. Parte da Remuneração do(s) analista(s) é proveniente dos lucros da Órama como um todo e, consequentemente, das receitas oriundas de transações realizadas pela Órama. A Órama pode estar atuando e/ou ter atuado como instituição intermediária e/ou participante de oferta pública de valores mobiliários de emissão de uma ou mais [companhias/fundos] citadas neste relatório, inclusive nos últimos 12 meses. Todas as informações utilizadas na(s) análise(s) contida(s) neste documento foram redigidas com base em informações públicas de fontes consideradas fidedignas. Embora tenham sido tomadas todas as medidas razoáveis para assegurar que as informações contidas no presente documento não são incertas ou equívocas no momento de sua publicação, a Órama e o(s) seu(s) analista(s) não respondem por sua veracidade. As informações contidas no presente documento têm propósito meramente informativo, não se constituindo em uma oferta de compra ou de venda de qualquer ativo. As informações, opiniões, estimativas e projeções eventualmente contidas se referem à data de sua elaboração e/ou divulgação, bem como estão sujeitas a mudanças, não havendo obrigatoriedade de qualquer comunicação no sentido de atualização ou revisão. Ainda, as opiniões a respeito de compra, venda ou manutenção dos ativos objeto ou a ponderação de tais ativos numa carteira teórica expressam o melhor julgamento do(s) analista(s) responsável(is) por sua elaboração, porém não devem ser entendidos por investidores como recomendação para uma efetiva tomada de decisão ou realização de negócios de qualquer natureza. Este material não leva em consideração os objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades pessoais de um investidor em específico, não possuindo qualquer vinculação com o perfil do investidor (suitability) e não devendo ser considerado para este fim. Antes de tomar qualquer decisão de investimento, a Órama aconselha que o investidor entre em contato com o seu assessor para orientação financeira com base em suas características e objetivos pessoais, bem como recomenda o preenchimento do seu perfil de investidor. Operações com o(s) ativo(s) objeto das análises podem não ser adequadas ao perfil do investidor. Rentabilidade prevista ou passada não é garantia de rentabilidade futura. As projeções eventualmente constantes neste documento poderão ter resultados significativamente diferentes do esperado. Recomenda-se a análise das características, prazos e riscos dos investimentos antes da decisão de compra ou venda. Investimentos nos mercados financeiros e de capitais estão sujeitos a riscos de perda superior ao valor total do capital investido, não podendo a Órama e/ou o(s) analista(s) envolvido(s) na elaboração deste material serem responsabilizados por qualquer perda direta ou indireta decorrente da utilização do seu conteúdo, cabendo a decisão de investimento exclusivamente ao investidor. As condições de mercado, o cenário macroeconômico, dentre outras condições, podem afetar o desempenho do(s) ativo(s) objeto da análise deste documento. Fica proibida a reprodução ou redistribuição deste material para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio e expresso consentimento da Órama."