Carteira Órama Valorização – Junho de 2023
Carteira Órama Valorização – Junho de 2023
Sobre a Carteira Órama Valorização
A Carteira Órama Valorização utiliza critérios quantitativos e qualitativos para seleção dos Fundos Listado (FIIs, FIAgros, FI-Infras). A recomendação é composta por 4 ativos, com foco principal em fundos descontados com alto potencial de valorização no longo prazo – porém sujeitos à um nível mais elevado de volatilidade (risco). Trata-se de uma carteira mensal, em que qualquer entrada/saída e/ou aumento/diminuição de exposição é realizada sempre ao final de cada mês, quando divulgamos este relatório com informações de performance e demais atualizações.
Retorno desde o início:
+21,44%
Retorno no mês:
+9,16%
Dividend Yield:
10,40%
Dividendo Médio:
R$ 0,89/cota
PERFORMANCE l MAIO 2023:
O foco do mercado doméstico em maio foi a discussão do Novo Arcabouço Fiscal. O relator do texto na Câmara, o deputado Cláudio Cajado, apresentou o texto substitutivo ao projeto do governo, mantendo o cerne do original, porém, propondo algumas mudanças positivas. O substitutivo ainda sofreu mais alterações, trazendo regras mais duras, principalmente para 2024. A aprovação na Câmara dos Deputados foi por 372 votos, sendo que eram necessários apenas 257. Essa margem folgada contribuiu para o fechamento da curva de juros ao longo do mês. Agora, o projeto está no Senado aguardando votação.
No ambiente externo, os mercados operaram com cautela, de olho no impasse sobre o teto da dívida americana. A discussão trouxe muita volatilidade aos mercados internacionais. Em Wall Street, as bolsas caminham para fechar o mês sem direção única, com a Nasdaq se destacando com alta puxada pelo setor de tecnologia.
Por aqui, o Ibovespa dispara 4,3% em maio, impulsionado pela melhora da perspectiva fiscal e possível redução de juros já no início do segundo semestre. Já as curvas de juros acumulam queda de 90 bps nos vértices mais longos e de mais de 60 bps nos intermediários.
Para junho, o mercado continuará acompanhando a tramitação do Arcabouço Fiscal. A votação no Senado está prevista para a semana do dia 12, antes da próxima reunião do Copom (20 e 21 de junho). Para esse encontro, esperamos manutenção da Selic em 13,75%. Ainda, teremos reunião do Conselho Monetário Nacional (CMN), no dia 29, na qual a discussão do regime de metas de inflação será pauta.
Equipe de Estratégias – Órama Investimentos
No mês de maio o desempenho do IFIX foi de 5,43%. Esse é o segundo mês positivo após 6 meses em queda. Este movimento demonstra uma reversão das expectativas, que vem se consolidando a partir de uma maior previsibilidade das iniciativas de controle de inflação e juros, proveniente da tramitação do arcabouço fiscal e comunicações do Copom.
A carteira valorização repetiu o excelente desempenho do mês de abril e apesar da performance negativa dos últimos 6 meses do IFIX a carteira vem se beneficiando da compressão dos descontos em relação ao valor patrimonial dos Fundos de sua composição, estratégia que buscamos em nossas indicações.
Dois movimentos foram significativos para esse mês: (1) 50% da nossa exposição é de lajes corporativas, segmento que está com valorização devido a expectativa de juros em queda e aumento da demanda por escritórios; e (2) exposição em WHGR11, que estava com desconto significativo e é um dos Fundos que observávamos uma queda no seu preço devido ao mau momento dos Fundos de Recebíveis com maior risco, o que não justificava a queda por possuir uma carteira mais defensiva.
A Carteira Órama Valorização teve um retorno no mês de +9,16%. Desde o seu início em novembro de 2021, a carteira entregou um retorno total (preço e dividendos) de +21,45%, enquanto o índice subiu 12,62%.
MOVIMENTAÇÕES l JUNHO 2023:
Não ocorreram alterações na carteira este mês.
DISTRIBUIÇÃO MÉDIA DE DIVIDENDOS DA CARTEIRA:
Este mês os fundos que compõem a Carteira Órama Valorização distribuíram em média R$ 0,89/cota. Vale destacar que o objetivo desta carteira é o ganho de capital (valorização de preço), através da alocação em fundos descontados na bolsa. Por este motivo, seus dividendos são mais baixos, quando comparamos a Carteira Órama Renda (foco em renda passiva).
A Carteira Valorização possui uma volatilidade mais elevada, tanto de preço, quanto de dividendos, por isso recomendamos para aqueles investidores com maior apetite a risco, com horizonte de investimento de longo prazo.
Atualmente os FIIs da carteira negociam com cerca de 15% de desconto em relação ao valor patrimonial, e possuem um potencial de valorização de mais de 20%. Nos últimos meses, os FIIs foram bastante impactados pelos movimentos da curva de juros puxados por incertezas fiscais no país. Acreditamos que com uma maior visibilidade nos próximos períodos, esses fundos consigam retomar o movimento de alta que estavam entregando até agosto/setembro do ano passado, diante da sinalização de fim de ciclo de aperto monetário.
RECOMENDAÇÕES:
HGRE11 – CSHG REAL ESTATE FII:
Gerido pelo Credit Suisse, seu portfólio conta com 19 imóveis, com maior exposição em São Paulo. Apesar de bastante pulverizada, a vacância financeira do portfólio não é baixa, atualmente em 30,7%. Quanto às atividades comerciais, o fundo está bastante ativo na busca por novos locatários para ocupar as áreas vagas, e já vem anunciando novas locações. Entretanto, é importante destacar que o cenário macroeconômico tem diminuído o ritmo de retomada que era esperado para o segmento. Além disso, o time é muito transparente ao apresentar os desafios do portfólio, detalhes de negociações com inquilinos e perspectivas para o fundo.
O HGRE está passando por um período de renovação do portfólio, buscando o aumento da participação em determinados ativos e a alienação de imóveis fora de São Paulo, de participação minoritária e/ou monousuários. Essa estratégia vem gerando ganhos de capitais adicionais, e reforça o foco na gestão de imóveis de maior qualidade. Importante destacar que o gestor busca apresentar ao mercado expectativas de resultados para os meses seguintes, seguindo uma estratégia de linearização de dividendos intra-semestre, com a entrega de resultados adicionais ao fechamento de cada semestre.
JSRE11 – JS REAL ESTATE FII:
O JSRE possui um portfólio de alto padrão construtivo e ótima localização, com 99% das receitas expostas à cidade de São Paulo e vacância física de 8,2%. Importante destacar que o time de gestão vem realizando um trabalho comercial bastante ativo e eficaz, de forma a reduzir a vacância da carteira e alongar os prazos de vencimento dos contratos vigentes. Neste contexto, conseguiram negociar a renovação de 100% dos contratos que venceriam no último ano, e além disso, apenas nos últimos meses, reduziram em 40% a vacância do fundo. Vale destacar que, considerando o preço de mercado da cota, o portfólio de imóveis do JSRE11 vem sendo negociado a R$ 11 mil/m², bastante abaixo dos valores que estamos vendo nas últimas transações de imóveis de alto padrão em São Paulo, e do custo de reposição dos ativos (principalmente ao considerarmos o cenário de aumento dos custos de construção).
*Em restrição (oferta em andamento)
WHGR11 – WHG REAL ESTATE FII:
Com um mandato flexível, o WHGR11 é o FII multiestratégia iniciado em 2022 e gerido pela WHG. A estrutura permite o investimento em CRIs, FIIs, FIDCs, ações do setor imobiliário, imóveis, projetos de desenvolvimento, etc. Nos últimos períodos, diante da evolução da indústria de Fundos Imobiliários, vimos muitos FIIs nascendo nesse formato, com objetivo de retirar a rigidez das políticas de investimento e permitir que naveguem de forma mais eficiente os diferentes momentos do mercado. Entretanto, é importante que o time de gestão tenha conhecimento e experiência com os diferentes tipos de ativos investidos. Neste contexto, a equipe da WHG conta com economistas que acompanham o cenário macro – que permite o entendimento do momento de mercado-, além de profissionais com experiência na estruturação de ativos de crédito e gestão de projetos imobiliários.
Apesar de recente, o WHGR11 atualmente possui um PL de cerca de R$ 250 milhões e uma carteira diversificada. Diante do contexto atual, o fundo está com uma concentração maior em CRIs mid grade e high grade (84% do PL), ou seja, de menor risco, que acabam sendo mais defensivos para atravessar este momento de taxa de juros elevadas. Além disso, o fundo possui um % menor em ações do setor e permutas financeiras, que trazem um potencial de ganho de capital.
Nossa recomendação tem como base a qualidade e experiência do time da WHG, assim como o desconto que a cota negocia atualmente no secundário. Considerando seu preço de mercado com desconto de 17% do seu valor patrimonial, a taxa média da carteira de CRIs que está sendo adquirida pelo investidor é de: IPCA+14,5% e CDI+5% – ou seja, yields em linha com carteiras de risco mais alto (high yield), porém com perfil de risco mais equilibrado.
Confira a análise completa do WHGR11.
Confira também a nossas Estratégias de Investimento para esse mês.
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