Carteira Valorização FII – Julho de 2022
Carteira Valorização FII – Julho de 2022
PERFORMANCE l JUNHO 2022:
Em junho, diversos bancos centrais subiram os juros na tentativa de conter a inflação persistente. No Brasil, o Copom decidiu elevar em 0,5 p.p. a Selic, para 13,25%, e antecipou um novo ajuste para a próxima reunião, em agosto. Em paralelo, nos EUA, o Comitê de Política Monetária (Fomc) subiu a taxa em 75 pontos-base, maior alta desde 1994. As preocupações crescentes de desaceleração mais acentuada na economia global refletiram no desempenho das commodities e dos principais índices da bolsa. Além da aversão ao risco no mundo, a conjuntura política brasileira também pesou sobre o Ibovespa, que chegou a perder o patamar dos 100 mil pontos.
Neste contexto, no mercado de FIIs o desempenho da maioria dos segmentos também foi negativo. Os FIIs de Lajes Corporativas e FoFs foram os que mais sofreram, com quedas acima de 2% (em média). Já o segmento de Recebíveis (CRIs) conseguiu manter uma performance positiva mais um mês, com um retorno médio de cerca de 4% no ano (vs. IFIX: -0,32%).
No mês de junho, a Carteira Valorização FII teve um retorno bastante acima do seu benchmark: -0,16% vs. IFIX -0,88%. No acumulado desde o início (nov/21), a carteira apresenta um retorno total (preço+dividendos) de +7,24% vs. IFIX +4,48%.
| Rentabilidade | jun/22 | Desde o início (nov/21) |
|---|---|---|
| Valorização FII | -0,16% | +7,24% |
| IFIX | -0,88% | +4,48% |
DISTRIBUIÇÃO MÉDIA DE DIVIDENDOS DA CARTEIRA:
MOVIMENTAÇÕES l JULHO 2022:
Não ocorreram alterações em nossa recomendação para julho/2022.
RECOMENDAÇÕES:
HGRE11 – CSHG REAL ESTATE:
Gerido pelo Credit Suisse, seu portfólio conta com 19 imóveis, com maior exposição em São Paulo. Apesar de bastante pulverizada, a vacância financeira do portfólio não é baixa, atualmente em 24,6%. Quanto às atividades comerciais, o fundo está bastante ativo na busca por novos locatários para ocupar as áreas vagas, e já vem anunciando novas locações. Segundo informado pelo gestor, o fechamento de vacância e aumento de renda recorrente são os principais objetivos para 2022. Considerando os preços de aluguel pedidos e redução de custos, o fundo possui potencial de entrega de R$ 1,05/cota (DY ~10% – preço de mercado atual). O HGRE está passando por um período de renovação do portfólio, buscando o aumento da participação em determinados ativos e a alienação de imóveis fora de São Paulo, de participação minoritária e/ou monousuários. Essa estratégia vem gerando ganhos de capitais adicionais, e reforça o foco na gestão de imóveis de maior qualidade.
JSRE11 – JS REAL ESTATE:
O JSRE possui um portfólio de alto padrão construtivo e ótima localização, com 99% das receitas expostas à cidade de São Paulo e vacância financeira de 12,7%. Importante destacar que o time de gestão vem realizando um trabalho comercial bastante ativo, de forma a reduzir a vacância da carteira e alongar os prazos de vencimento dos contratos vigentes. Adicionalmente, em 2021 o JSRE se aproveitou do cenário de desconto de diversos FIIs no mercado secundário, para realizar uma alocação tática em determinados ativos. Nesse contexto, já foi possível realizar ganhos interessantes para os resultados do fundo. Atualmente, a posição representa somente 4% do PL.
DEVA11 – DEVANT RECEBÍVEIS:
O DEVA11 tem a proposta de ser um fundo de renda, com foco em investimentos de renda fixa, priorizando CRIs de lastro pulverizado em busca de retornos elevados por trás de uma estrutura robusta de garantias. A carteira é diversificada por segmentos, alocando 27% em multipropriedade, 17% em loteamento, 33% corporativo, 5% shoppings, 13% incorporação vertical, 3% energia, 1% armazenagem e 1% time sharing. A metodologia de gestão se baseia em uma série de travas de alocação de forma a mitigar risco de concentração de seu portfólio. Devido a exposição à segmentos mais arriscados, a metodologia de gestão se baseia em uma série de travas de alocação de forma a mitigar riscos de seu portfólio. Além disso, mais de 80% dos CRIs são series seniores ou única, e apenas 16% subordinada. O time de gestão faz um acompanhamento próximo a todas operações. Atualmente a carteira do DEVA está diversificada em 57 operações, com 99% de exposição à inflação (IGP-M e IPCA) e um LTV médio de 43%, com uma taxa média de carrego de inflação +10,37% a.a.
TGAR11 – TG ATIVO REAL:
Fundo de gestão TG Core Asset, atua no mercado de desenvolvimento imobiliário, com foco na região do cinturão da soja (Goiânia, parte do Mato Grosso e Maranhão). A estratégia de investimento se divide em: 1) CRIs (14% do PL): financiamento a incorporadores, por meio da aquisição de uma carteira de recebíveis, com garantias reais e colchão de sobregarantias. Atualmente a carteira tem uma taxa média de inflação+11,06%, duration de 3,12 anos, e conta com ampla gama de garantias, apresentando uma razão do valor presente dos direitos creditórios pelo saldo devedor dos CRIs de cerca de 204%. Essa estratégia permite a geração de resultados recorrentes, por se tratar de investimento em renda fixa com pagamento de juros periódicos; 2) Participações Diretas (75% do PL): adquire participação direta no empreendimento (Loteamento, Incorporação Vertical). Nessa estratégia o fundo se torna sócio do projeto, e consequentemente detentor de uma parcela dos lucros (prêmio de equity). Atualmente, o fundo possui participação em 203 empreendimentos em 108 municípios.
→ Para Carteira Valorização FII selecionamos FIIs com potenciais mais elevados de valorização de preço, assim como carteiras com yields acima da média, que consequentemente possuem operações com perfil de risco mais arrojado.
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