Carteira Consistência FII – Outubro de 2022
Carteira Consistência FII – Outubro de 2022
PERFORMANCE l SETEMBRO 2022:
Setembro foi marcado por decisões de política monetária no mundo todo. No mês, os Bancos Centrais Europeu e Americano aumentaram em 75 pontos-base (bps) suas taxas de juros. No Brasil, tivemos manutenção da Selic em 13,75%, indicando um provável fim de ciclo, apesar de o Banco Central ter deixado a porta aberta para futuros ajustes. Na Ata, o Copom enfatizou a manutenção da taxa por um período “suficientemente prolongado” a fim de garantir a convergência da inflação para a meta. Além disso, outros países como Inglaterra e Suíça também seguiram a tendência de alta de juros.
O temor de uma retração da economia global continua a assombrar o mercado. Seguindo o movimento do exterior, ainda que em menor magnitude, o Ibovespa quebrou a tendência de alta vista desde julho, caminhando para fechar com uma leve desvalorização no mês. O momento do ciclo de juros antecipado frente aos outros países impulsiona a exposição dos investidores a ativos de risco no mercado doméstico, permitindo seu descolamento do exterior na maior parte do mês.
Do ponto de vista político, setembro foi marcado pelas campanhas eleitorais e por uma consolidação da disputa entre Lula e Bolsonaro. A sinalização de apoio do ex-presidente do Banco Central, Henrique Meirelles, à candidatura do petista foi um aceno importante ao mercado financeiro. Em outubro, temos o primeiro e segundo turnos da eleição. É importante destacar que independentemente do resultado para presidente, estamos projetando um Congresso Nacional extremamente dividido. Essa composição de forças, de alguma forma, nos ajuda a entender que 2023 será um ano desafiador a quem quer que ocupe a cadeira de chefe do executivo. Poucas propostas concretas foram apresentadas pelos candidatos mais competitivos, de modo que antecipamos que a rejeição e a abstenção serão decisivas para o resultado final das urnas.
Por fim, o mês de setembro foi levemente positivo para todos os segmentos do mercado de FIIs. No ano, os FIIs de Tijolo são os destaques, puxados principalmente pela sinalização do fim do ciclo de aperto monetário. Em relação a performance da Carteira Consistência FII, esta apresentou um retorno de +0,15% vs. IFIX +0,49%. No acumulado desde o início (nov/21), a carteira está com um retorno total (preço+dividendos) de +14,73% vs. IFIX +11,77%.
| Rentabilidade | set/22 | Desde o início (nov/21) |
|---|---|---|
| Consistência FII | +0,15% | +14,73% |
| IFIX | +0,49% | +11,77% |
DISTRIBUIÇÃO MÉDIA DE DIVIDENDOS DA CARTEIRA:
MOVIMENTAÇÕES l OUTUBRO 2022:
Não ocorreram alterações em nossa recomendação para outubro/2022.
RECOMENDAÇÕES:
HGRU11 – CSHG RENDA URBANA:
O HGRU passou por uma mudança de estratégia, focando na pulverização de sua carteira em outros locatários e outros segmentos de atuação. Deixou de ser um fundo monoativo e monoinquilino do segmento educacional e expandiu portfólio também para segmento de varejo. A composição da receita hoje é dividida em 48% varejo-supermercados, 23% varejo de vestuário e 29% educacional. Além disso, 83% dos contratos são atípicos (média 12,4 anos), que traz maior resiliência para os resultados do fundo, principalmente no cenário de incertezas atual. Atualmente o portfólio apresenta 0% de vacância física e financeira.
Vale ressaltar a gestão ativa do portfólio, com foco em destravar parte do valor dos imóveis da carteira, que na visão do gestor, estão sub precificados frente ao mercado de FIIs, além de garantir um aproveitamento das oportunidades de reciclagem dos ativos do fundo com relevante ganho de capital. Só este ano, o HGRU já vendeu mais de R$ 99 milhões em imóveis, com 31% de lucro (R$ 2,00/cota).
BTLG11 – BTG LOGÍSTICO:
O fundo pertencia à TRX e migrou gestão para o BTG, se tornando o único fundo de logística do BTG listado na B3. Os contratos de aluguel são 43% atípicos com média ponderada de vencimento dos contratos (WAULT) de 5,6 anos, e firmados com locatários de boa qualidade (Natura, BRF, Mercado Livre, Ambev, entre outras). 91% dos imóveis estão localizados em SP, sendo que metade desses ativos está dentro do raio de 30km da cidade (área bastante demanda). O BTLG vem realizando boas aquisições por meio de suas últimas emissões: ativos logísticos de qualidade, com bom risco de crédito dos inquilinos, além de conseguir negociar taxas de retorno em média acima de 8% a.a.
Além disso, o time de gestão tem atuado de forma bastante ativa no portfólio atual: no primeiro semestre deste ano, o fundo firmou 7 novos contratos de locação, reduzindo sua vacância de 2,4% (no 2T21) para 0,5%, além de ter gerado um aumento real nos valores de locação e estendido o prazo médio de vencimento da carteira de 4,8 anos (no 2T21) para 5,5 anos.
RBRY11 – RBR CRÉDITO ESTRUTURADO:
Atualmente o portfólio está diversificado em 28 operações, com rentabilidade média de CDI + 4,6%, duration de 2,3 anos e uma razão de garantias de 1,6x o valor investido. A carteira é composta por crédito corporativo (40%), financiamento de obras (20%), CRIs pulverizados (19%) e os 11% restantes em CRIs de estoque (quando o incorporador das unidades residenciais prontas como garantia e amortiza a operação conforme a venda dessas unidades). Em relação a indexadores, 46% do portfólio está atrelado ao CDI e 53% à inflação. Vale ressaltar que para os próximos meses, mesmo com a inflação baixa, o fundo deve continuar entregando bons rendimentos, principalmente devido a sua exposição ao CDI (ainda em patamares elevados), reserva de lucro acumulada de R$1,16/cota e ao resultado acruado de inflação ainda não distribuído de R$0,09/cota. Além disso, a RBR tem uma gestão bastante ativa do portfólio de CRIs, e consegue realizar transações interessantes com geração de retornos adicionais para o fundo e seus cotistas.
VGIR11 – VALORA CRI CDI:
O Fundo tem como objetivo investimento em CRIs, com maior concentração em operações indexadas ao CDI. A carteira do fundo possui cerca de 40 CRIs, sendo 99% indexados ao CDI (+4,6%) e o restante à IPCA (+5,5%). A maioria dessas operações possui lastros do segmento residencial, e duration mais curta. Parte das operações são de estoque pronto, ou seja, o devedor dá como garantia unidades prontas do empreendimento, e os recebíveis são ligados às vendas dos imóveis. Outro tipo de operação que tem na carteira é as de financiamento de terreno, na qual é dado um contrato de permuta como garantia. Além disso, o fundo possui também operações de risco corporativo. A política de investimento do fundo também determina certos critérios que trazem maior resiliência para carteira, como a exposição mínima de 20% à CRIs com rating de agência internacional superior a A-.
→ Para Carteira Consistência FII buscamos selecionar FIIs com maior resiliência de fluxo de caixa, o que consequentemente traz uma menor volatilidade no preço da cota no secundário. Diante disso, selecionamos Fundos de CRIs com perfil baixo/moderado de risco e/ou FIIs de Tijolo com contratos longos e inquilinos robustos.
Confira também a nossas Estratégias de Investimento para esse mês.
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