Carteira Órama Valorização – Fevereiro de 2024
Carteira Órama Valorização – Fevereiro de 2024
Sobre a Carteira Órama Valorização
A Carteira Órama Valorização utiliza critérios quantitativos e qualitativos para seleção dos Fundos Listado (FIIs, FIAgros, FI-Infras). A recomendação é composta por 4 ativos, com foco principal em fundos descontados com alto potencial de valorização no longo prazo – porém sujeitos à um nível mais elevado de volatilidade (risco). Trata-se de uma carteira mensal, em que qualquer entrada/saída e/ou aumento/diminuição de exposição é realizada sempre ao final de cada mês, quando divulgamos este relatório com informações de performance e demais atualizações.
Retorno desde o início:
+31,76%
Retorno no mês:
+0,76%
Dividend Yield:
10,5%
Dividendo Médio:
R$ 0,94/cota
PERFORMANCE l JANEIRO 2023:
O mês de janeiro foi marcado, sobretudo, por uma correção dos preços após o rali de fim de ano. No Brasil, com o Congresso em recesso, a pauta política foi guiada pelo embate entre o executivo e o legislativo em torno da MP 1.202/2023, que trata da reoneração da folha de pagamentos de 17 setores da economia. Além disso, houve a sanção da Lei Orçamentária de 2024 com veto ao valor disponibilizado para as emendas de comissão, gerando um desconforto entre os dois poderes. Por fim, pesou sobre o mercado a divulgação da “Nova Indústria Brasil (NIB)”, um plano de industrialização do governo federal com o intuito de injetar R$300 bilhões até 2026 via crédito e subvenções, majoritariamente. Investidores se incomodaram com a sinalização, que trouxe lembranças do fracassado Programa de Sustentação do Investimento (PSI), mas interlocutores do governo indicam que, diferente do PSI, este não contará com desembolsos do Tesouro Nacional. Isso, somado à falta de avanços na agenda econômica do governo, contribuiu para um clima menos favorável em relação ao observado em dezembro de 2023. Com o desconforto político no radar, e com um mercado externo também com os juros futuros subindo, as curvas de DI abriram cerca de 35 bps nos vértices mais longos.
No exterior, com a economia americana dando sinais mais fortes de resiliência, o mercado reprecificou o começo dos cortes de juros dos Treasuries para a terceira reunião do ano, em maio, anteriormente esperado para março. Ainda tratando do orçamento americano, o legislativo aprovou mais um projeto de lei que estende o prazo para entrega do documento, desta vez até março de 2024, dando mais fôlego para as negociações.
No mercado americano, que contou com a divulgação dos resultados corporativos, os índices apresentam desempenho positivo próximo a 3%. Na contração do quadro internacional, o Ibovespa recua cerca de 5,1% no mês, resultado da realização dos lucros após o rali de fim de ano. Em relação ao câmbio, o real desvaloriza 1,9% em relação ao dólar. Já nas commodities, o ouro apresenta queda de 1,3% e o petróleo avança 7,5%.
Para fevereiro, é esperado o retorno do recesso parlamentar na primeira semana, dando continuidade à agenda pausada no final de dezembro. A mensagem passada tanto pelo Banco Central americano quanto pelo brasileiro na Super-quarta, que acontece no último dia útil de janeiro, também guiará os negócios ao longo do mês de fevereiro.
É válido lembrar que fevereiro é um mês mais curto e também tem o feriado de Carnaval, diminuindo ainda mais a quantidade de dias úteis. Desse modo, o CDI do mês será menor que a média dos outros meses do ano, o que impacta pontualmente os retornos dos títulos e fundos atrelados a esse indexador.
Equipe de Estratégias – Órama Investimentos
Em janeiro tivemos mais uma vez a renovação do recorde de pontos no IFIX. Embora com um crescimento menor do que dezembro, o mercado vem reagindo bem aos cortes de juros. Este mês a carteira é divulgada um dia após mais um corte de juros de 0,5 pontos percentuais. Nesse sentido, nossa principal atenção ao longo do ano segue sendo a evolução da política monetária no Brasil e no mundo. Além disso, chama a atenção as novas Ofertas de Fundos Imobiliários de grande porte, o que deve movimentar o mercado em 2024.
Com a evolução nos preços dos principais segmentos de Fundos Imobiliários, como Shoppings, Lajes Corporativas e Logísticos apresentam algumas oportunidades. Diante desse cenário, nossa estratégia para os próximos meses envolve a identificação dos ativos que têm maior probabilidade de valorização nas cotas. Alguns indicativos, incluindo o aumento de dividendos, a redução da vacância e Fundos que não alcançaram o mesmo desempenho que seus pares no último ano.
A decisão de incluir um novo ativo neste mês está diretamente alinhada com os pontos mencionados anteriormente. Identificamos um Fundo no mercado que oferece não apenas uma distribuição excelente, mas também possui ativos de alta qualidade. Considerando o atual patamar de dividendos que o Fundo distribui, acreditamos que ele possui um potencial significativo de valorização. Antecipamos que o mercado tenderá a buscar ativos desse tipo, e nossa intenção é posicionar-nos estrategicamente para transformar em ganhos esse movimento.
Neste contexto, a Carteira Valorização teve um retorno de +0,76% vs. IFIX +0,67%. Desde o seu início em novembro de 2021, a carteira entregou um retorno de +31,76%, enquanto o índice teve uma performance de +24,09%.
MOVIMENTAÇÕES l FEVEREIRO 2024:
Além disso, alteramos um Fundo da nossa carteira por outro. Nossa sugestão é a saída de RCRB11, o ativo teve alta de 9,8% em 6 meses e conforme esperávamos, o dividendo distribuído foi de R$ 0,75 para R$ 0,93 (7% anualizado). Alcançados seus objetivos, entendemos que o Fundo tem baixo potencial quando comparamos a outros pares do mercado.
No seu lugar, incluímos o GALG11. O Fundo captou em dezembro R$ 625 milhões e deve diminuir nível de alavancagem, aprimorando seu portfólio com ativos do segmento de varejo mantendo sua alta qualidade de locatários. De acordo com as perspectivas da gestora, o Fundo deve ter um yield anual acima de 10%. Na nossa visão, dado a qualidade de locatários e ativos, é um patamar que fornece um prêmio acima dos seus pares de mercado, o que pode trazer uma valorização.
DISTRIBUIÇÃO MÉDIA DE DIVIDENDOS DA CARTEIRA:
Este mês os fundos que compõem a Carteira Órama Valorização distribuíram em média R$ 0,94/cota. Vale destacar que o objetivo desta carteira é o ganho de capital (valorização de preço), através da alocação em fundos descontados na bolsa. Por este motivo, seus dividendos são mais baixos, quando comparamos a Carteira Órama Renda (foco em renda passiva).
A Carteira Valorização possui uma volatilidade mais elevada, tanto de preço, quanto de dividendos, por isso recomendamos para aqueles investidores com maior apetite a risco, com horizonte de investimento de longo prazo.
Atualmente os FIIs da carteira negociam com cerca de 10% de desconto em relação ao valor patrimonial, e possuem alto potencial de valorização. Nos últimos meses, os FIIs foram bastante impactados pelos movimentos da curva de juros puxados por incertezas fiscais no país. Acreditamos que com uma maior visibilidade nos próximos períodos, esses fundos consigam retomar o movimento de alta que estavam entregando até agosto/setembro do ano passado, diante da sinalização de fim de ciclo de aperto monetário.
RECOMENDAÇÕES:
HGRE11 – CSHG REAL ESTATE:
Gerido pelo Credit Suisse, seu portfólio conta com 19 imóveis, com maior exposição em São Paulo. Apesar de bastante pulverizada, a vacância financeira do portfólio não é baixa, atualmente em 30,7%. Quanto às atividades comerciais, o fundo está bastante ativo na busca por novos locatários para ocupar as áreas vagas, e já vem anunciando novas locações. Entretanto, é importante destacar que o cenário macroeconômico tem diminuído o ritmo de retomada que era esperado para o segmento. Além disso, o time é muito transparente ao apresentar os desafios do portfólio, detalhes de negociações com inquilinos e perspectivas para o fundo.
O HGRE está passando por um período de renovação do portfólio, buscando o aumento da participação em determinados ativos e a alienação de imóveis fora de São Paulo, de participação minoritária e/ou monousuários. Essa estratégia vem gerando ganhos de capitais adicionais, e reforça o foco na gestão de imóveis de maior qualidade. Importante destacar que o gestor busca apresentar ao mercado expectativas de resultados para os meses seguintes, seguindo uma estratégia de linearização de dividendos intra-semestre, com a entrega de resultados adicionais ao fechamento de cada semestre.
GALG11 – Guardian Logística
A Guardian Gestora é uma gestora independente de recursos com foco em operações imobiliárias e de crédito estruturado, tendo mais de 2,5 bilhões em ativos sob gestão divididos em oito fundos incluindo fundos imobiliários, de direitos creditórios, multimercado e de previdência. Dado o histórico e conhecimento dentro do mercado imobiliário, conseguem ter acesso aos principais participantes e oportunidades de negócios.
Em dezembro, o Fundo captou R$ 625 milhões, com os ativos-alvo destinados aos Grupo Pão de Açúcar e Grupo Mateus, estabelecendo prazos contratuais de 15 a 25 anos, segundo o Prospecto da Oferta. O cap rate médio dos ativos é de 8,0%. Após a alocação dos recursos, a gestão pretende diversificar inquilinos, reduzir a alavancagem de 42% para cerca de 26% e reforçar o caixa. A gestão optou por não pagar as dívidas atuais devido ao baixo custo, destinando parte dos recursos captados para o caixa e cobertura de dívidas no curto e médio prazo.
Este movimento representa uma melhoria no risco do Fundo e a entrada no segmento de varejo, conhecido por sua resiliência a longo prazo, sugere uma mudança significativa no perfil do Fundo. Importante ressaltar que os inquilinos atuais incluem empresas renomadas como Souza Cruz, Air Liquide e BRF, refletindo a busca por segurança e estabilidade na composição da carteira.
Conforme exposto acima, as iniciativas pós captação de diversificação de inquilinos, redução de alavancagem e reforço de caixa para pagamento da dívida são fatores que elevam a qualidade do GALG11 entre seus comparáveis. Além disso, a entrada no segmento de varejo, com contratos atípicos de longo prazo e aumento da base de cotistas naturalmente aumentando sua liquidez. Nossa recomendação é baseada na expectativa de que essas mudanças de perfil gerarão valor para as cotas nos próximos meses.
RBFF11 – Rio Bravo Fundo de Fundos
No momento que estamos com a perspectiva de corte de juros e aquecimento do mercado de Fundos Imobiliários, a recomendação do investimento no RBFF busca se beneficiar desse momento. A alocação estratégica do Fundo, com cerca de 70% da carteira voltada para Fundos de Tijolo, está alinhada com a expectativa de valorização nesse segmento, pois é um dos mais descontados.
Uma das vantagens que o RBFF11 apresenta é o conceito de “duplo desconto” ou “duplo alfa”. Essa estratégia é baseada no fato de que o valor de mercado do Fundo está abaixo de seu valor patrimonial, além dos ativos presentes na carteira também estarem descontados. Isso cria um potencial de ganho tanto na cota do próprio Fundo como nos ativos em que o Fundo investe, aumentando as chances de valorização.
Esperamos que a valorização dos ativos da carteira tenham efeito imediato no Fundo e consequentemente apreciação das cotas no mercado. Além disso, gostamos da alocação estratégica do Fundo, que busca gestão ativa com alocações de curto, médio e longo prazo.
OGIN11 – Órama FIC-Infra:
O FI-Infra OGIN11 encerrou sua 1ª emissão em outubro/2022 captando R$ 47,7 milhões. Importante ressaltar que a OGR (Órama Gestão de Recursos), gestora do fundo, tem anos de experiência com ativos de renda fixa, e já possui um fundo aberto de debêntures incentivadas – o que reforça sua expertise neste segmento específico.
A ideia de iniciar um FI-Infra listado está em linha com o desenvolvimento do mercado e vantagens que esse produto traz: isenção de Imposto de Renda sobre ganho de capital e dividendos, maior eficiência na gestão de um fundo fechado (sem necessidade de manter parte da carteira em caixa para pagar resgates e possibilitando a alocação total em ativos alvo com maior potencial de retorno), além da liquidez das suas cotas, que são negociadas na bolsa de valores.
A indústria de FI-Infras ainda é bem pequena – atualmente existem apenas 12 fundos com valor de mercado de R$ 5,8 bilhões. Para uma analise comparativa: o mercado de FIIs conta com mais de 440 fundos listados no valor de mercado de R$ 150 bilhões. Nos últimos anos vimos um crescimento exponencial deste último produto, com os players do setor imobiliário acessando cada vez mais o mercado de capitais, e investidores conhecendo mais sobre Fundos Imobiliários e buscando diversificar suas carteiras. Neste contexto, em 2022 o número de investidores de FIIs atingiu quase 2 milhões (vs. 208 mil em dez/2018). Considerando as similaridades entre FI-Infras e FIIs (fundos fechados, cotas negociadas em bolsa, dividendos periódicos, isenção de Imposto de Renda), e as perspectivas favoráveis para os setores de infraestrutura, acreditamos que este mercado possui um alto potencial de crescimento.
Confira também a nossas Estratégias de Investimento para esse mês.
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