Carteira Órama Fundos Listados – Fevereiro de 2024
Sobre a Carteira Órama de Fundos Listados
A Carteira Órama utiliza critérios quantitativos e qualitativos para seleção dos Fundos Listados. A recomendação é composta por 10 a 12 ativos, prezando pela diversificação por segmento, estratégia e gestores. Trata-se de uma carteira mensal, em que qualquer entrada/saída e/ou aumento/diminuição de exposição é realizada sempre ao final de cada mês, quando divulgamos este relatório com informações de performance e demais atualizações.
Retorno desde o início:
+42,93%
Retorno no mês:
-0,04%
Dividend Yield:
11,01%
Dividendo Médio:
R$ 0,97/cota
PERFORMANCE l JANEIRO 2024:
O mês de janeiro foi marcado, sobretudo, por uma correção dos preços após o rali de fim de ano. No Brasil, com o Congresso em recesso, a pauta política foi guiada pelo embate entre o executivo e o legislativo em torno da MP 1.202/2023, que trata da reoneração da folha de pagamentos de 17 setores da economia. Além disso, houve a sanção da Lei Orçamentária de 2024 com veto ao valor disponibilizado para as emendas de comissão, gerando um desconforto entre os dois poderes. Por fim, pesou sobre o mercado a divulgação da “Nova Indústria Brasil (NIB)”, um plano de industrialização do governo federal com o intuito de injetar R$300 bilhões até 2026 via crédito e subvenções, majoritariamente. Investidores se incomodaram com a sinalização, que trouxe lembranças do fracassado Programa de Sustentação do Investimento (PSI), mas interlocutores do governo indicam que, diferente do PSI, este não contará com desembolsos do Tesouro Nacional. Isso, somado à falta de avanços na agenda econômica do governo, contribuiu para um clima menos favorável em relação ao observado em dezembro de 2023. Com o desconforto político no radar, e com um mercado externo também com os juros futuros subindo, as curvas de DI abriram cerca de 35 bps nos vértices mais longos.
No exterior, com a economia americana dando sinais mais fortes de resiliência, o mercado reprecificou o começo dos cortes de juros dos Treasuries para a terceira reunião do ano, em maio, anteriormente esperado para março. Ainda tratando do orçamento americano, o legislativo aprovou mais um projeto de lei que estende o prazo para entrega do documento, desta vez até março de 2024, dando mais fôlego para as negociações.
No mercado americano, que contou com a divulgação dos resultados corporativos, os índices apresentam desempenho positivo próximo a 3%. Na contração do quadro internacional, o Ibovespa recua cerca de 5,1% no mês, resultado da realização dos lucros após o rali de fim de ano. Em relação ao câmbio, o real desvaloriza 1,9% em relação ao dólar. Já nas commodities, o ouro apresenta queda de 1,3% e o petróleo avança 7,5%.
Para fevereiro, é esperado o retorno do recesso parlamentar na primeira semana, dando continuidade à agenda pausada no final de dezembro. A mensagem passada tanto pelo Banco Central americano quanto pelo brasileiro na Super-quarta, que acontece no último dia útil de janeiro, também guiará os negócios ao longo do mês de fevereiro.
É válido lembrar que fevereiro é um mês mais curto e também tem o feriado de Carnaval, diminuindo ainda mais a quantidade de dias úteis. Desse modo, o CDI do mês será menor que a média dos outros meses do ano, o que impacta pontualmente os retornos dos títulos e fundos atrelados a esse indexador.
Equipe de Estratégias – Órama Investimentos
Em janeiro tivemos mais uma vez a renovação do recorde de pontos no IFIX. Embora com um crescimento menor do que dezembro, o mercado vem reagindo bem aos cortes de juros. Este mês a carteira é divulgada um dia após mais um corte de juros de 0,5 pontos percentuais. Nesse sentido, nossa principal atenção ao longo do ano segue sendo a evolução da política monetária no Brasil e no mundo. Além disso, chama a atenção as novas Ofertas de Fundos Imobiliários de grande porte, o que deve movimentar o mercado em 2024.
Diante desse cenário, consideramos a necessidade de ajustar nossa estratégia de renda, avaliando a possibilidade de migrar para ativos de maior risco com dividendos mais atrativos ou explorar alternativas entre diversos indexadores. Contudo, destacamos que este mercado atípico, com inflação controlada e juros em declínio, justifica a manutenção de nossa alocação significativa em ativos de renda, dado o patamar ainda elevado das taxas.
Em contrapartida, a evolução nos preços de Fundos Imobiliários, como Shoppings, Lajes Corporativas e Logísticos, revela oportunidades. Nossa estratégia de ganho de capital aumentou para 50% da carteira, visando identificar ativos com maior probabilidade de valorização, considerando indicativos como aumento de dividendos, redução da vacância e desempenho inferior de alguns Fundos em relação aos pares no último ano.
A inclusão de um novo ativo neste mês alinha-se com esses critérios, identificando um Fundo que oferece não apenas uma distribuição excelente, mas também possui ativos de alta qualidade. Dada a atual distribuição de dividendos, acreditamos que o Fundo possui um potencial significativo de valorização, antecipando que o mercado buscará ativos desse tipo e buscando posicionar estrategicamente para aproveitar esse movimento.
Neste contexto, a Carteira Órama FII teve um retorno de -0,04% vs. IFIX +0,67%. Desde o seu início em julho de 2020, a carteira entregou um retorno de +42,93%, enquanto o índice teve uma performance de +18,79%.
ATRIBUIÇÃO DE PERFORMANCE DA CARTEIRA:
O gráfico reforça o movimento observado no mercado de FIIs como um todo:
- Recebíveis: responsável por grande parte do resultado da carteira. Isso se justifica principalmente pela alocação em FIIs de CRIs High Yield que se beneficiaram diretamente da aceleração da inflação desde o final de 2020, além de terem spreads acima da média. Atualmente estamos buscando maior exposição a FIIs com CRIs atrelados ao CDI, que se beneficiam do cenário de aumento da taxa de juros, e carteiras High Grade com preços descontados (menor risco e yields elevados). Este segmento, por conseguir distribuir mensalmente a variação dos indexadores, e por possuir uma maior resiliência de fluxo de caixa, traz um perfil mais defensivo para nossa carteira;
- Renda Urbana: com o segundo melhor desempenho na Carteira, os fundos de varejo vem se destacando dentre os FIIs de Tijolo. O segmento ainda é recente, com poucas opções no mercado, porém com potencial elevado de crescimento. A gestão ativa dos 2 FIIs (HGRU11 e TRXF11) vem trazendo resultados acima da média com a venda de imóveis com lucro e aquisição de novos ativos a taxas de retorno atrativas. Além disso, os contratos de aluguel de longo prazo somado locatários de qualidade apresentam uma segurança adicional aos investidores.
- Logística: esse segmento veio desde 2020 apresentando um desempenho positivo diante do aquecimento do setor com o crescimento do e-commerce no país. O segmento imobiliário logístico segue bastante aquecido, com alta demanda, e oferta restrita em regiões centrais. Nesse contexto, prezamos pela seleção de FIIs com ativos de qualidade, boa localização, bons contratos e cap rates acima da média;
- Lajes Corporativas: a aposta no segmento se deve a expectativa de reversão do cenário atual, com a reabertura da economia pós pandemia e fim do ciclo de alta de juros. Observamos diversos fundos com imóveis de ótima qualidade em regiões premium sofrendo descontos exagerados no mercado secundário e com potencial de fechamento de vacância nos próximos períodos. Entretanto, o risco fiscal atual e movimentos da curva de juros, vem dificultando a retomada deste segmento. Temos uma visão de retomada destes fundos, com alto potencial de valorização, no longo prazo.
DISTRIBUIÇÃO MÉDIA DE DIVIDENDOS DA CARTEIRA:
Este mês os fundos que compõem a Carteira Órama distribuíram em média R$ 0,97/cota.
Importante reforçar que esta carteira é diversificada em relação à estratégias: Renda e Ganho de Capital. A exposição a cada estratégia é definida de acordo com a visão de mercado e projeções do time de análise.
Para aqueles investidores que buscam 100% a estratégia de Renda Passiva, recomendamos que conheça também a Carteira Órama Renda. Para aqueles que tem como objetivo ganho de capital através da compra de ativos descontados, vale a pena conferir a Carteira Órama Valorização.
MOVIMENTAÇÕES l Fevereiro 2024:
Para o mês de fevereiro fizemos algumas mudanças na carteira. Alteramos a composição da carteira, como forma expor mais ao ganho de capital em ativos de tijolo. Vemos potencial para o ano de 2024 em ativos que estão com um maior nível de distribuição.
Além disso, alteramos um Fundo da nossa carteira por outro. Nossa sugestão é a saída de RCRB11, o ativo teve alta de 9,8% em 6 meses e conforme esperávamos, o dividendo distribuído foi de R$ 0,75 para R$ 0,93 (7% anualizado). Alcançados seus objetivos, entendemos que o Fundo tem baixo potencial quando comparamos a outros pares do mercado.
No seu lugar, incluímos o GALG11. O Fundo captou em dezembro R$ 625 milhões e deve diminuir nível de alavancagem, aprimorando seu portfólio com ativos do segmento de varejo mantendo sua alta qualidade de locatários. De acordo com as perspectivas da gestora, o Fundo deve ter um yield anual acima de 10%. Na nossa visão, dado a qualidade de locatários e ativos, é um patamar que fornece um prêmio acima dos seus pares de mercado, o que pode trazer uma valorização.
→ Mantemos uma alocação defensiva com uma maior busca por ganho de rendimentos na Carteira Órama de Fundos Listados , com 40% em FIIs de Recebíveis e 10% em FI Agro de Recebíveis, que trazem uma maior resiliência de fluxo de caixa e conseguem entregar mensalmente a variação dos indexadores (IPCA, IGP-M, CDI), além de FIIs de Tijolo com imóveis de qualidade, taxas de retorno atrativas e inquilinos com baixo risco de crédito para buscar ganho de capital. Buscamos também oportunidades de ganho de capital em FIIs Fundos de Fundos que apresenta descontos e gatilhos de apreciação diante do cenário macro atual.
RECOMENDAÇÕES:
HGRE11 – CSHG REAL ESTATE:
Gerido pelo Credit Suisse, seu portfólio conta com 19 imóveis, com maior exposição em São Paulo. Apesar de bastante pulverizada, a vacância financeira do portfólio não é baixa, atualmente em 30,7%. Quanto às atividades comerciais, o fundo está bastante ativo na busca por novos locatários para ocupar as áreas vagas, e já vem anunciando novas locações. Entretanto, é importante destacar que o cenário macroeconômico tem diminuído o ritmo de retomada que era esperado para o segmento. Além disso, o time é muito transparente ao apresentar os desafios do portfólio, detalhes de negociações com inquilinos e perspectivas para o fundo.
O HGRE está passando por um período de renovação do portfólio, buscando o aumento da participação em determinados ativos e a alienação de imóveis fora de São Paulo, de participação minoritária e/ou monousuários. Essa estratégia vem gerando ganhos de capitais adicionais, e reforça o foco na gestão de imóveis de maior qualidade. Importante destacar que o gestor busca apresentar ao mercado expectativas de resultados para os meses seguintes, seguindo uma estratégia de linearização de dividendos intra-semestre, com a entrega de resultados adicionais ao fechamento de cada semestre.
GALG11 – Guardian Logística
A Guardian Gestora é uma gestora independente de recursos com foco em operações imobiliárias e de crédito estruturado, tendo mais de 2,5 bilhões em ativos sob gestão divididos em oito fundos incluindo fundos imobiliários, de direitos creditórios, multimercado e de previdência. Dado o histórico e conhecimento dentro do mercado imobiliário, conseguem ter acesso aos principais participantes e oportunidades de negócios.
Em dezembro, o Fundo captou R$ 625 milhões, com os ativos-alvo destinados aos Grupo Pão de Açúcar e Grupo Mateus, estabelecendo prazos contratuais de 15 a 25 anos, segundo o Prospecto da Oferta. O cap rate médio dos ativos é de 8,0%. Após a alocação dos recursos, a gestão pretende diversificar inquilinos, reduzir a alavancagem de 42% para cerca de 26% e reforçar o caixa. A gestão optou por não pagar as dívidas atuais devido ao baixo custo, destinando parte dos recursos captados para o caixa e cobertura de dívidas no curto e médio prazo.
Este movimento representa uma melhoria no risco do Fundo e a entrada no segmento de varejo, conhecido por sua resiliência a longo prazo, sugere uma mudança significativa no perfil do Fundo. Importante ressaltar que os inquilinos atuais incluem empresas renomadas como Souza Cruz, Air Liquide e BRF, refletindo a busca por segurança e estabilidade na composição da carteira.
Conforme exposto acima, as iniciativas pós captação de diversificação de inquilinos, redução de alavancagem e reforço de caixa para pagamento da dívida são fatores que elevam a qualidade do GALG11 entre seus comparáveis. Além disso, a entrada no segmento de varejo, com contratos atípicos de longo prazo e aumento da base de cotistas naturalmente aumentando sua liquidez. Nossa recomendação é baseada na expectativa de que essas mudanças de perfil gerarão valor para as cotas nos próximos meses.
BTLG11 – BTG LOGÍSTICO:
(Em restrição. Oferta em andamento.)
O portfólio está diversificado em 34 operações de perfil de risco moderado, com rentabilidade média de CDI + 4,5% ou IPCA+9,1%, duration de 2,4 anos e uma razão de garantias de 1,6x o valor investido. A carteira é composta por crédito corporativo (39%), uma parcela menor em CRIs pulverizadas (17%), 30% em financiamento de obras e os 14% restantes em CRIs de estoque (quando o incorporador das unidades residenciais prontas como garantia e amortiza a operação conforme a venda dessas unidades). Em relação a indexadores, 53% do portfólio está atrelado ao CDI e 46% à inflação. Além disso, 90% do fundo é investido em CRIs ancoradas pela RBR (originadas ou investidas em mais de 50%), o que possibilita negociação de boas garantias e taxas de retorno. Importante destacar que a RBR é uma casa focada no mercado imobiliário com R$ 7,5 bilhões sob gestão, tendo vasto conhecimento sobre o setor e seus players, o que explica sua capacidade de originação, e nos da conforto em relação ao monitoramento dos CRIs da carteira.
Vale ressaltar que para os próximos meses, o fundo deve continuar entregando bons rendimentos, principalmente devido a sua exposição ao CDI (ainda em patamares elevados), proteção contra deflação em parte dos CRIs, reserva de lucro acumulada (R$ 0,42/cota) e ao resultado acumulado de inflação ainda não distribuído. Enxergamos o momento atual como uma ótima oportunidade de entrada no fundo, tendo em vista o desconto que sua cota negocia no mercado secundário. Até o final de abril, considerando o preço da cota na bolsa, o investidor consegue adquirir uma carteira com taxa média de IPCA+12,14% / CDI+5,31%, ou seja, em linha com carteiras de perfil de risco mais elevado (FIIs High Yield).
VGIR11 – VALORA CRI CDI:
O VGIR é gerido pela Valora Investimentos, casa com mais de 15 anos de mercado e com vasta experiência em operações de crédito. O Fundo tem como objetivo investimento em CRIs, com maior concentração em operações indexadas ao CDI. Além disso, dada a expertise do time de gestão nesse tipo de ativo, grande parte das operações foram originadas e estruturadas pela casa, o que traz um diferencial para o fundo, tendo em vista a possibilidade de negociação de melhores garantias e taxas para cada CRI, além do monitoramento próximo das operações.
Atualmente, a carteira do fundo possui 48 CRIs, sendo 96% indexados ao CDI (+4,90%) e o restante à IPCA (+8,40%). A maioria dessas operações possui lastros do segmento residencial, e duration mais curta. Parte das operações são de estoque pronto, ou seja, o devedor dá como garantia unidades prontas do empreendimento, e os recebíveis são ligados às vendas dos imóveis. A recomendação no fundo tem como base o cenário de manutenção de juros em patamares elevados, considerando a concentração da carteira em operações CDI+, e o spread acima dos pares do mercado, tendo em vista a relação risco/retorno. Vale destacar que em setembro foi realizado o desdobramento de cotas na proporção 1:10, com objetivo de trazer ainda mais liquidez no mercado secundário.
FGAA11 – FG/AGRO FIAGRO:
O FGAA11 é o FIAgro de CRAs da FG/A Gestora. O fundo traz duas estratégias para sua carteira: carrego e giro. Dessa forma, o gestor consegue aproveitar os momentos do mercado, com alocações em ativos que acreditam no fechamento de spread e geração de lucro adicional, além do carrego de papéis com taxas atrativas e risco de crédito controlado. A FG/A é uma casa que já vem do agro, começando sua história em 2005 com assessoria para empresas do setor, auxiliando na estruturação de projetos, atuando tanto na reestruturação financeira das companhias, quanto na parte estratégica do negócio. Neste contexto, o time se diferencia com sua experiência e conhecimento sobre o agronegócio, que se traduzem na sua capacidade de originação de operações. O FGAA11 vem sendo destaque em relação aos dividendos, estando entre os TOP 5 maiores pagadores de rendimentos de 2022 da indústria.
Nossa recomendação tem como base a confiança que temos no time de gestão, junto a carteira de CRAs corporativos de risco reduzido quando comparado aos seus pares, e capacidade de geração de ganho de capital adicional com transações no mercado secundário. Há de ressaltar que o Fundo vem pagando um dos melhores dividendos do mercado. No primeiro trimestre do ano o Fundo realizou a distribuição equivalente a CDI + 4,05%, isentos de impostos.
KNCR11 – Kinea Renda Imobiliária
O KNCR11 é um dos principais fundos do mercado de Fundos Imobiliários. Com um patrimônio líquido atual que ultrapassa a marca de R$ 5,76 bilhões, o fundo tem presença sólida no mercado há 11 anos. O volume médio diário de negociações supera os R$ 10,9 milhões, sendo opção viável tanto para investidores institucionais quanto para investidores individuais. O objetivo principal deste fundo é render aos cotistas 100% do CDI isentos de Imposto de Renda. Para atingir este objetivo, concentra investimentos em CRIs indexados ao CDI.
Ao fim de agosto, o Fundo apresentava alocação, em relação ao seu patrimônio, de 103,0% em CRI e 4,3% em instrumentos de caixa. A parcela investida em CRI está mais de 99% indexada ao CDI somada a uma taxa média de 2,40% a.a. e com prazo médio de 5,5 anos. A carteira possui perfil high grade/mid grade, em sua maior parte contendo risco corporativo, o qual possuem uma empresa como principal devedora. Os segmentos estão divididos da seguinte forma: Escritórios (57,1%), Shoppings (27,2%), Residencial (11,6%) e Logístico (4,0%).
Nossa indicação de investimento tem caráter defensivo, especialmente em um cenário de juros elevados e incertezas no mercado para os próximos meses. Destacamos nesse momento, o alto padrão de acompanhamento e diligência de crédito feito pela gestora, desempenhando um papel fundamental na gestão eficiente e segura do fundo ao longo do tempo.
RBFF11 – Rio Bravo Fundo de Fundos
No momento que estamos com a perspectiva de corte de juros e aquecimento do mercado de Fundos Imobiliários, a recomendação do investimento no RBFF busca se beneficiar desse momento. A alocação estratégica do Fundo, com cerca de 70% da carteira voltada para Fundos de Tijolo, está alinhada com a expectativa de valorização nesse segmento, pois é um dos mais descontados.
Uma das vantagens que o RBFF11 apresenta é o conceito de “duplo desconto” ou “duplo alfa”. Essa estratégia é baseada no fato de que o valor de mercado do Fundo está abaixo de seu valor patrimonial, além dos ativos presentes na carteira também estarem descontados. Isso cria um potencial de ganho tanto na cota do próprio Fundo como nos ativos em que o Fundo investe, aumentando as chances de valorização.
Esperamos que a valorização dos ativos da carteira tenham efeito imediato no Fundo e consequentemente apreciação das cotas no mercado. Além disso, gostamos da alocação estratégica do Fundo, que busca gestão ativa com alocações de curto, médio e longo prazo.
Confira também a nossas Estratégias de Investimento para esse mês.
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