Carteira Órama FII – Outubro de 2023
Sobre a Carteira Órama FII
A Carteira Órama FII utiliza critérios quantitativos e qualitativos para seleção dos Fundos Imobiliários. A recomendação é composta por 10 a 12 ativos, prezando pela diversificação por segmento, estratégia e gestores. Trata-se de uma carteira mensal, em que qualquer entrada/saída e/ou aumento/diminuição de exposição é realizada sempre ao final de cada mês, quando divulgamos este relatório com informações de performance e demais atualizações.
Retorno desde o início:
+38,19%
Retorno no mês:
+1,61%
Dividend Yield:
11,22%
Dividendo Médio:
R$ 0,99/cota
PERFORMANCE l OUTUBRO 2023:
Setembro foi um mês atribulado, afetado principalmente pela deterioração do cenário externo com a sinalização mais dura do presidente do Fed, Jerome Powell, na coletiva de imprensa após a reunião do Fomc do dia 20 e do relatório de projeções apresentado pelo Comitê. Apesar da manutenção da taxa, Powell fez questão de reforçar a condução de uma política contracionista “higher for longer”, além do relatório indicar mais uma alta de juros ainda esse ano, levando o mercado a intensificar a revisão de suas expectativas em relação às taxas futuras.
No ambiente doméstico, o Copom se reuniu também no dia 20, e decidiu, sem surpresas, reduzir a Selic em 50 bps, levando a taxa a 12,75%. A ata, no entanto, trouxe um tom um pouco mais duro, dando ênfase em temas que o Banco Central parece estar dedicando maior atenção, como foi o caso dos parágrafos que alertam sobre as condições externas e o que reforça a persecução das metas fiscais domésticas. Adicionalmente, em relação às próximas reuniões, manteve a expectativa de cortes na mesma magnitude, esvaziando as apostas do mercado por um corte mais forte, de 75 bps, em dezembro. Esse cenário, junto com a cautela do exterior, contribuiu com a abertura das curvas, que sobem cerca de 35 bps nos vértices intermediários e 50 bps nos mais longos. Já no curto prazo, a curva registra leve queda.
O Projeto de Lei Orçamentária Anual de 2024, encaminhado no dia 31 de agosto, repercutiu ao longo do mês de setembro. A meta de zerar o déficit primário no ano que vem foi mantida e para isso, o governo precisa aprovar no Congresso um conjunto de medidas no valor de R$ 168 bilhões. Se anteriormente as maiores incertezas eram em torno do desenho final do arcabouço fiscal, hoje o aumento dos prêmios de risco são uma consequência do ceticismo do mercado quanto à execução dessas medidas de receita para o cumprimento das metas fiscais.
A descrença do mercado, em parte de justifica pela dificuldade que o governo vem tendo na relação com o Congresso, mesmo com a entrega dos ministérios do Esporte e o de Portos e Aeroportos para o PP e Republicanos respectivamente.
A questão fiscal voltou às manchetes com a proposta do governo, encaminhada pela AGU ao STF, defendendo que a suprema corte considere o teto de precatórios inconstitucional e mude a classificação contábil dos precatórios. A petição aponta que o principal dessa dívida deveria continuar sendo classificado como despesa primária, mas o pagamento dos juros seria uma despesa financeira.
Equipe de Estratégias – Órama Investimentos
Conforme mencionado, este mês observamos uma maior volatilidade nos mercados de juros futuros, tendo impacto direto no mercado de FIIs. As incertezas nos mercados globais, juntamente com desafios fiscais tanto no Brasil quanto no mundo, resultaram em uma abertura na curva de juros. Esse movimento sinaliza que o mercado está revendo suas projeções de taxas de juros a médio e longo prazo, uma dinâmica que afeta diretamente o mercado de Fundos Imobiliários, dada sua sensibilidade a esses movimentos.
Dentro desse contexto, notamos que o segmento de Fundos de Fundos teve um desempenho menos favorável, enquanto os Fundos de Recebíveis se destacaram positivamente. Para enfrentar esse cenário de incertezas de curto prazo, optamos por uma estratégia de uma carteira mais defensiva. Realizamos lucros que refletiram até então o otimismo do mercado durante os três primeiros trimestres do ano e introduzimos um novo ativo no segmento de Recebíveis Imobiliários (Fundos de CRI). Esse setor tem um perfil de rendimento que tende a se ajustar às flutuações das taxas de juros e da inflação, tornando-o mais estável em comparação a outros segmentos.
Considerando nossas projeções econômicas, que indicam a manutenção de taxas de juros elevadas até o final de 2024, decidimos incluir o FII KNCR11, que tem indexação ao CDI. Nos próximos meses, continuaremos a monitorar de perto a evolução da situação política e econômica e acompanharemos atentamente ativos que possam oferecer oportunidades em meio a esse período de incerteza. Já notamos que alguns FIIs passam por quedas nos seus preços devido ao cenário atual e acreditamos que, com uma melhoria nas perspectivas, pode surgir uma janela de oportunidade para esses ativos.
Neste contexto, a Carteira Órama FII teve um retorno de +1,61% vs. IFIX +0,20%. Desde o seu início em julho de 2020, a carteira entregou um retorno de +38,19%, enquanto o índice teve uma performance de +14,72%.
ATRIBUIÇÃO DE PERFORMANCE DA CARTEIRA:
O gráfico reforça o movimento observado no mercado de FIIs como um todo:
- Recebíveis: responsável por grande parte do resultado da carteira. Isso se justifica principalmente pela alocação em FIIs de CRIs High Yield que se beneficiaram diretamente da aceleração da inflação desde o final de 2020, além de terem spreads acima da média. Atualmente estamos buscando maior exposição a FIIs com CRIs atrelados ao CDI, que se beneficiam do cenário de aumento da taxa de juros, e carteiras High Grade com preços descontados (menor risco e yields elevados). Este segmento, por conseguir distribuir mensalmente a variação dos indexadores, e por possuir uma maior resiliência de fluxo de caixa, traz um perfil mais defensivo para nossa carteira;
- Renda Urbana: com o segundo melhor desempenho na Carteira, os fundos de varejo vem se destacando dentre os FIIs de Tijolo. O segmento ainda é recente, com poucas opções no mercado, porém com potencial elevado de crescimento. A gestão ativa dos 2 FIIs (HGRU11 e TRXF11) vem trazendo resultados acima da média com a venda de imóveis com lucro e aquisição de novos ativos a taxas de retorno atrativas. Além disso, os contratos de aluguel de longo prazo somado locatários de qualidade apresentam uma segurança adicional aos investidores.
- Logística: esse segmento veio desde 2020 apresentando um desempenho positivo diante do aquecimento do setor com o crescimento do e-commerce no país. O segmento imobiliário logístico segue bastante aquecido, com alta demanda, e oferta restrita em regiões centrais. Nesse contexto, prezamos pela seleção de FIIs com ativos de qualidade, boa localização, bons contratos e cap rates acima da média;
- Lajes Corporativas: a aposta no segmento se deve a expectativa de reversão do cenário atual, com a reabertura da economia pós pandemia e fim do ciclo de alta de juros. Observamos diversos fundos com imóveis de ótima qualidade em regiões premium sofrendo descontos exagerados no mercado secundário e com potencial de fechamento de vacância nos próximos períodos. Entretanto, o risco fiscal atual e movimentos da curva de juros, vem dificultando a retomada deste segmento. Temos uma visão de retomada destes fundos, com alto potencial de valorização, no longo prazo.
DISTRIBUIÇÃO MÉDIA DE DIVIDENDOS DA CARTEIRA:
Este mês os fundos que compõem a Carteira Órama FII distribuíram em média R$ 0,99/cota.
Importante reforçar que esta carteira é diversificada em relação à estratégias: Renda e Ganho de Capital. A exposição a cada estratégia é definida de acordo com a visão de mercado e projeções do time de análise.
Para aqueles investidores que buscam 100% a estratégia de Renda Passiva, recomendamos que conheça também a Carteira Órama Renda. Para aqueles que tem como objetivo ganho de capital através da compra de ativos descontados, vale a pena conferir a Carteira Órama Valorização.
MOVIMENTAÇÕES l Outubro 2023:
Para o mês de outubro, realizamos algumas modificações na Carteira Órama FII. Removemos três fundos da carteira: HGRU11, BRCR11 e JSAF11, e incluímos o KNCR11. Devido à abertura da curva de juros em setembro e incertezas das dificuldades fiscais no Brasil e no exterior, adotamos uma abordagem mais defensiva visando a redução da exposição ao risco na carteira.
Optamos por realizar lucros no HGRU11, devido à sua valorização expressiva nos últimos 6 meses, que ultrapassou os 24%. Essa valorização significativa fez com que o Fundo esteja negociado a 11% acima do seu valor patrimonial. Nesse patamar de preço, não recomendamos compra. No entanto, é importante ressaltar que apreciamos o trabalho realizado pela gestão ao longo do tempo e a maturidade da sua carteira.
No caso do BRCR11, o Fundo apresenta um passivo de aproximadamente 30% do seu balanço, devido a dívidas pendentes e parcelas futuras de alguns de seus ativos. Já observamos um impacto inicial na distribuição e a gestão pode precisar vender alguns ativos no futuro ou deverá tentar negociar essas pendências. Devido a esse período de maior incerteza, decidimos zerar a nossa exposição a este fundo.
O JSAF11 foi adicionado à carteira em julho de 2023 com o objetivo de aproveitar o desconto em relação ao valor patrimonial e potencial valorização no mercado de Fundos Imobiliários. Em apenas três meses, o ativo se valorizou mais de 10%, e agora que seu preço de mercado está alinhado com seu valor patrimonial, estamos realizando o ganho de capital. Gostamos muito da estratégia seguida pela gestão do Safra, mas neste momento de maior incerteza acreditamos ser melhor uma diminuição de exposição a Fundos que investem em outros Fundos Imobiliários.
Quanto à nossa inclusão do KNCR11, nossa recomendação de investimento possui um caráter defensivo, especialmente em um cenário de taxas de juros elevadas e incertezas no mercado para os próximos meses. Destacamos, neste momento, o alto padrão de monitoramento e análise de crédito realizado pela gestora, desempenhando um papel fundamental na gestão eficaz e segura do fundo ao longo do tempo.
→ Mantemos uma alocação defensiva com uma maior busca por ganho de capital na Carteira Órama FII, com 60% em FIIs de Recebíveis, que trazem uma maior resiliência de fluxo de caixa e conseguem entregar mensalmente a variação dos indexadores (IPCA, IGP-M, CDI), além de Fundos de Tijolo com imóveis de qualidade, taxas de retorno atrativas e inquilinos com baixo risco de crédito. Buscamos também oportunidades de ganho de capital em FIIs que apresentam descontos e gatilhos de apreciação diante do cenário macro atual.
RECOMENDAÇÕES:
HGRE11 – CSHG REAL ESTATE:
Gerido pelo Credit Suisse, seu portfólio conta com 19 imóveis, com maior exposição em São Paulo. Apesar de bastante pulverizada, a vacância financeira do portfólio não é baixa, atualmente em 30,7%. Quanto às atividades comerciais, o fundo está bastante ativo na busca por novos locatários para ocupar as áreas vagas, e já vem anunciando novas locações. Entretanto, é importante destacar que o cenário macroeconômico tem diminuído o ritmo de retomada que era esperado para o segmento. Além disso, o time é muito transparente ao apresentar os desafios do portfólio, detalhes de negociações com inquilinos e perspectivas para o fundo.
O HGRE está passando por um período de renovação do portfólio, buscando o aumento da participação em determinados ativos e a alienação de imóveis fora de São Paulo, de participação minoritária e/ou monousuários. Essa estratégia vem gerando ganhos de capitais adicionais, e reforça o foco na gestão de imóveis de maior qualidade. Importante destacar que o gestor busca apresentar ao mercado expectativas de resultados para os meses seguintes, seguindo uma estratégia de linearização de dividendos intra-semestre, com a entrega de resultados adicionais ao fechamento de cada semestre.
RCRB11 – RIO BRAVO RENDA CORPORATIVA:
O Fundo tem como objetivo principal a aquisição de ativos corporativos de alto padrão construtivo, localizados nos principais centros urbanos do país, atualmente com ênfase na cidade de São Paulo, SP. Seu propósito é gerar receitas através da exploração comercial desses empreendimentos. Atualmente, uma parcela significativa de sua receita contratada, aproximadamente 93,7%, provém de São Paulo, e cerca de 16,3% são provenientes da cidade do Rio de Janeiro.
O Fundo se beneficia do que chamamos de “flight to quality”, esse termo é utilizado no mercado imobiliário quando ocorre mudança de inquilinos para empreendimentos de maior qualidade.
Um objetivo da gestão nos últimos anos foi de se tornar o proprietário majoritário ou deter a maior participação possível nos ativos de seu portfólio. Essa estratégia visa minimizar a concorrência por novos locatários dentro dos edifícios e aumentar a influência na administração do condomínio. Diante disso, a gestão centralizada de alta qualidade e maior controle sobre os ativos, permite absorver maior valor à desses empreendimentos.
BTLG11 – BTG LOGÍSTICO:
O fundo pertencia à TRX e, no final de 2019, migrou sua gestão para o BTG, se tornando o único fundo de galpões logísticos do BTG listado na B3. Os contratos de aluguel são 45% atípicos com média ponderada de vencimento dos contratos de 5,6 anos, e firmados com locatários de boa qualidade (Natura, BRF, Mercado Livre, Ambev, entre outras). 82% dos imóveis estão localizados em SP, sendo que metade desses ativos está dentro do raio de 30km da cidade (área bastante demanda). O BTLG vem realizando boas aquisições por meio de suas últimas emissões: ativos logísticos de qualidade, com bom risco de crédito dos inquilinos, além de conseguir negociar taxas de retorno em média acima de 8% a.a. Além disso, o time de gestão tem atuado de forma bastante ativa no portfólio atual: em 2022, o fundo firmou novos contratos de locação, reduzindo sua vacância, além de ter gerado um aumento real nos valores de locação e estendido o prazo médio de vencimento da carteira.
Importante destacar que em outubro/22 foi concluída a incorporação do VVPR11 e BLCP11 (FII de Logística) pelo BTLG11, levando o fundo a um Patrimônio Líquido de mais de R$ 2 bilhões. Neste cenário enxergamos sinergias relevantes a serem aproveitadas, gerando uma melhora na diversificação e resultados para o fundo do BTG nos próximos períodos.
*Em restrição: Oferta em andamento
VGIR11 – VALORA CRI CDI:
O VGIR é gerido pela Valora Investimentos, casa com mais de 15 anos de mercado e com vasta experiência em operações de crédito. O Fundo tem como objetivo investimento em CRIs, com maior concentração em operações indexadas ao CDI. Além disso, dada a expertise do time de gestão nesse tipo de ativo, grande parte das operações foram originadas e estruturadas pela casa, o que traz um diferencial para o fundo, tendo em vista a possibilidade de negociação de melhores garantias e taxas para cada CRI, além do monitoramento próximo das operações.
Atualmente, a carteira do fundo possui 48 CRIs, sendo 96% indexados ao CDI (+4,90%) e o restante à IPCA (+8,40%). A maioria dessas operações possui lastros do segmento residencial, e duration mais curta. Parte das operações são de estoque pronto, ou seja, o devedor dá como garantia unidades prontas do empreendimento, e os recebíveis são ligados às vendas dos imóveis. A recomendação no fundo tem como base o cenário de manutenção de juros em patamares elevados, considerando a concentração da carteira em operações CDI+, e o spread acima dos pares do mercado, tendo em vista a relação risco/retorno. Vale destacar que em setembro foi realizado o desdobramento de cotas na proporção 1:10, com objetivo de trazer ainda mais liquidez no mercado secundário.
RZAK11 – RIZA AKIN:
O RZAK11 explora diferentes teses de investimento: fechamento de spread (potencial de venda no mercado secundário por preços mais altos do que o de compra), carrego até o vencimento (ativos aderentes ao nível de risco e rendimento desejado para o fundo, que o time de gestão pretende carregar até o vencimento), bridge (potencial pré-pagamento futuro por parte do tomador, com a possibilidade de participação no refinanciamento). Isso reforça a gestão ativa adotada e o potencial de entrega de resultados adicionais aos cotistas. Além de se tratar de uma carteira de CRIs de qualidade e time de gestão com experiência, um dos motivos da nossa recomendação é a exposição de mais de 50% da carteira à CRIs CDI+. No cenário atual e considerando as perspectivas de manutenção da taxa de juros em patamares elevados por um tempo mais longo do que inicialmente esperado, portfólios com esse perfil tendem a se beneficiar diretamente. Até o final de março/23, a carteira de CRIs do RZAK estava dividida em: 56% CDI+4,4% e 43% IPCA+10,1%. Isto posto, o investidor se expõe à um portfólio com risco equilibrado e potencial de retornos elevados.
KNCR11 – Kinea Renda Imobiliária
O KNCR11 é um dos principais fundos do mercado de Fundos Imobiliários. Com um patrimônio líquido atual que ultrapassa a marca de R$ 5,76 bilhões, o fundo tem presença sólida no mercado há 11 anos. O volume médio diário de negociações supera os R$ 10,9 milhões, sendo opção viável tanto para investidores institucionais quanto para investidores individuais. O objetivo principal deste fundo é render aos cotistas 100% do CDI isentos de Imposto de Renda. Para atingir este objetivo, concentra investimentos em CRIs indexados ao CDI.
Ao fim de agosto, o Fundo apresentava alocação, em relação ao seu patrimônio, de 103,0% em CRI e 4,3% em instrumentos de caixa. A parcela investida em CRI está mais de 99% indexada ao CDI somada a uma taxa média de 2,40% a.a. e com prazo médio de 5,5 anos. A carteira possui perfil high grade/mid grade, em sua maior parte contendo risco corporativo, o qual possuem uma empresa como principal devedora. Os segmentos estão divididos da seguinte forma: Escritórios (57,1%), Shoppings (27,2%), Residencial (11,6%) e Logístico (4,0%).
Nossa indicação de investimento tem caráter defensivo, especialmente em um cenário de juros elevados e incertezas no mercado para os próximos meses. Destacamos nesse momento, o alto padrão de acompanhamento e diligência de crédito feito pela gestora, desempenhando um papel fundamental na gestão eficiente e segura do fundo ao longo do tempo.
RBFF11 – Rio Bravo Fundo de Fundos
No momento que estamos com a perspectiva de corte de juros e aquecimento do mercado de Fundos Imobiliários, a recomendação do investimento no RBFF busca se beneficiar desse momento. A alocação estratégica do Fundo, com cerca de 70% da carteira voltada para Fundos de Tijolo, está alinhada com a expectativa de valorização nesse segmento, pois é um dos mais descontados.
Uma das vantagens que o RBFF11 apresenta é o conceito de “duplo desconto” ou “duplo alfa”. Essa estratégia é baseada no fato de que o valor de mercado do Fundo está abaixo de seu valor patrimonial, além dos ativos presentes na carteira também estarem descontados. Isso cria um potencial de ganho tanto na cota do próprio Fundo como nos ativos em que o Fundo investe, aumentando as chances de valorização.
Esperamos que a valorização dos ativos da carteira tenham efeito imediato no Fundo e consequentemente apreciação das cotas no mercado. Além disso, gostamos da alocação estratégica do Fundo, que busca gestão ativa com alocações de curto, médio e longo prazo.
Confira também a nossas Estratégias de Investimento para esse mês.
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