Carteira Órama Valorização – Setembro de 2023
Carteira Órama Valorização – Setembro de 2023
Sobre a Carteira Órama Valorização
A Carteira Órama Valorização utiliza critérios quantitativos e qualitativos para seleção dos Fundos Listado (FIIs, FIAgros, FI-Infras). A recomendação é composta por 4 ativos, com foco principal em fundos descontados com alto potencial de valorização no longo prazo – porém sujeitos à um nível mais elevado de volatilidade (risco). Trata-se de uma carteira mensal, em que qualquer entrada/saída e/ou aumento/diminuição de exposição é realizada sempre ao final de cada mês, quando divulgamos este relatório com informações de performance e demais atualizações.
Retorno desde o início:
+26,73%
Retorno no mês:
-1,01%
Dividend Yield:
9,15%
Dividendo Médio:
R$ 0,77/cota
PERFORMANCE l AGOSTO 2023:
Agosto foi um mês que já esperávamos uma agenda econômica, política e corporativa intensa, com decisão do Copom, retorno do Congresso após o recesso legislativo, e temporada de balanços. Logo nos primeiros dias, o Banco Central surpreendeu parte do mercado iniciando o corte de juros com 50 bps, mais forte do que esperado, reduzindo a Selic para 13,25%. A votação foi muito apertada (5 a 4) e em seu comunicado, o Comitê deixou claro que até o fim do ano deve manter cortes na mesma magnitude, o que levaria a taxa básica para 11,75% a.a..
No âmbito político, houve a aprovação do final do Arcabouço Fiscal, que apesar de já precificada, foi importante para retirar a incerteza residual. Das alterações que foram feitas no Senado, a Câmara só manteve a exclusão à regra para os recursos do Fundo de Manutenção e Desenvolvimento da Educação Básica e de Valorização dos Profissionais da Educação (Fundeb) e do Fundo Constitucional do Distrito Federal (FCDF), enxugamento foi bem recebido pelo mercado. A reforma tributária, por outro lado, continua travada no Senado, em parte por conta do atraso do governo em promover a reforma ministerial, esperada pelo Centrão. Com a redução dos riscos fiscais e avanço das reformas e medidas para aumentar a arrecadação do governo, caminhamos para fechar o mês com um fechamento de cerca de 20 bps nos vértices mais longos da curva de DI.
Em setembro teremos super-quarta, isto é, decisão de política monetária dos EUA e do Brasil no mesmo dia. É esperado que o Copom mantenha o ritmo de quedas, com mais um corte de 0,50 p.p., levando a Selic a 12,75%. Já nos EUA, a expectativa do mercado é de manutenção na faixa dos 5,25%-5,50%. Além disso, no ambiente doméstico, a agenda política deve ser destaque, com o desfecho da reforma ministerial e para destravar as pautas econômicas pendentes.
Equipe de Estratégias – Órama Investimentos
O mês de Agosto foi um mês positivo para o IFIX, com um desempenho de 0,49%. No decorrer do mês de agosto, o mercado financeiro apresentou um comportamento inicial de queda no índice, que perdurou até o dia 29. No entanto, nos dois últimos dias do mês uma virada positiva, que deixou os investidores otimistas em relação às perspectivas futuras. Dentre os protagonistas do mês, destacam-se os Fundos de Shopping, Fundos de Fundos e Fundos de Renda Urbana, sendo as categorias com melhor retorno.
A carteira Valorização passou por uma queda leve, ao contrário do índice. Nossa exposição a ativos de Lajes Corporativas conseguiu manter os níveis de preços relativamente estáveis, mantendo-se resiliente após um ciclo de valorizações consecutivas ocorrido ao longo do primeiro semestre. Vale ressaltar que as alocações em RCRB11 e HGRE11 continuam sendo elementos de destaque em nossa carteira. Ambos os fundos apresentam um potencial de crescimento no longo prazo, especialmente quando se considera o cenário de fechamento de vacância e a perspectiva de redução nas taxas de juros.
Nossa alocação em Fundo de Fundos, representada pelo RBFF11, busca se beneficiar da melhora contínua no mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). A expectativa é que o ambiente de juros mais baixos torne os FIIs ainda mais atraentes para os investidores em busca de rendimentos consistentes. Além disso, o WHGR11, que atualmente se encontra em uma posição de desconto em relação ao seu valor patrimonial, representa uma oportunidade interessante para aproveitar essa assimetria de preços e buscar ganhos à medida que o mercado reconhece o verdadeiro valor desses ativos.
A Carteira Órama Valorização teve um retorno no mês de -1,01%. Desde o seu início em novembro de 2021, a carteira entregou um retorno total (preço e dividendos) de +26,73%, enquanto o índice subiu 20,07%.
MOVIMENTAÇÕES l SETEMBRO 2023:
Não tivemos mudanças na carteira para o mês de Setembro.
DISTRIBUIÇÃO MÉDIA DE DIVIDENDOS DA CARTEIRA:
Este mês os fundos que compõem a Carteira Órama Valorização distribuíram em média R$ 0,77/cota. Vale destacar que o objetivo desta carteira é o ganho de capital (valorização de preço), através da alocação em fundos descontados na bolsa. Por este motivo, seus dividendos são mais baixos, quando comparamos a Carteira Órama Renda (foco em renda passiva).
A Carteira Valorização possui uma volatilidade mais elevada, tanto de preço, quanto de dividendos, por isso recomendamos para aqueles investidores com maior apetite a risco, com horizonte de investimento de longo prazo.
Atualmente os FIIs da carteira negociam com cerca de 15% de desconto em relação ao valor patrimonial, e possuem um potencial de valorização de mais de 20%. Nos últimos meses, os FIIs foram bastante impactados pelos movimentos da curva de juros puxados por incertezas fiscais no país. Acreditamos que com uma maior visibilidade nos próximos períodos, esses fundos consigam retomar o movimento de alta que estavam entregando até agosto/setembro do ano passado, diante da sinalização de fim de ciclo de aperto monetário.
RECOMENDAÇÕES:
HGRE11 – CSHG REAL ESTATE:
Gerido pelo Credit Suisse, seu portfólio conta com 19 imóveis, com maior exposição em São Paulo. Apesar de bastante pulverizada, a vacância financeira do portfólio não é baixa, atualmente em 30,7%. Quanto às atividades comerciais, o fundo está bastante ativo na busca por novos locatários para ocupar as áreas vagas, e já vem anunciando novas locações. Entretanto, é importante destacar que o cenário macroeconômico tem diminuído o ritmo de retomada que era esperado para o segmento. Além disso, o time é muito transparente ao apresentar os desafios do portfólio, detalhes de negociações com inquilinos e perspectivas para o fundo.
O HGRE está passando por um período de renovação do portfólio, buscando o aumento da participação em determinados ativos e a alienação de imóveis fora de São Paulo, de participação minoritária e/ou monousuários. Essa estratégia vem gerando ganhos de capitais adicionais, e reforça o foco na gestão de imóveis de maior qualidade. Importante destacar que o gestor busca apresentar ao mercado expectativas de resultados para os meses seguintes, seguindo uma estratégia de linearização de dividendos intra-semestre, com a entrega de resultados adicionais ao fechamento de cada semestre.
RCRB11 – RIO BRAVO RENDA CORPORATIVA:
O Fundo tem como objetivo principal a aquisição de ativos corporativos de alto padrão construtivo, localizados nos principais centros urbanos do país, atualmente com ênfase na cidade de São Paulo, SP. Seu propósito é gerar receitas através da exploração comercial desses empreendimentos. Atualmente, uma parcela significativa de sua receita contratada, aproximadamente 93,7%, provém de São Paulo, e cerca de 16,3% são provenientes da cidade do Rio de Janeiro.
O Fundo se beneficia do que chamamos de “flight to quality”, esse termo é utilizado no mercado imobiliário quando ocorre mudança de inquilinos para empreendimentos de maior qualidade.
Um objetivo da gestão nos últimos anos foi de se tornar o proprietário majoritário ou deter a maior participação possível nos ativos de seu portfólio. Essa estratégia visa minimizar a concorrência por novos locatários dentro dos edifícios e aumentar a influência na administração do condomínio. Diante disso, a gestão centralizada de alta qualidade e maior controle sobre os ativos, permite absorver maior valor à desses empreendimentos.
WHGR11 – WHG REAL ESTATE FII:
Com um mandato flexível, o WHGR11 é o FII multiestratégia iniciado em 2022 e gerido pela WHG. A estrutura permite o investimento em CRIs, FIIs, FIDCs, ações do setor imobiliário, imóveis, projetos de desenvolvimento, etc. Nos últimos períodos, diante da evolução da indústria de Fundos Imobiliários, vimos muitos FIIs nascendo nesse formato, com objetivo de retirar a rigidez das políticas de investimento e permitir que naveguem de forma mais eficiente os diferentes momentos do mercado. Entretanto, é importante que o time de gestão tenha conhecimento e experiência com os diferentes tipos de ativos investidos. Neste contexto, a equipe da WHG conta com economistas que acompanham o cenário macro – que permite o entendimento do momento de mercado-, além de profissionais com experiência na estruturação de ativos de crédito e gestão de projetos imobiliários.
Apesar de recente, o WHGR11 atualmente possui um PL de cerca de R$ 250 milhões e uma carteira diversificada. Diante do contexto atual, o fundo está com uma concentração maior em CRIs mid grade e high grade (84% do PL), ou seja, de menor risco, que acabam sendo mais defensivos para atravessar este momento de taxa de juros elevadas. Além disso, o fundo possui um % menor em ações do setor e permutas financeiras, que trazem um potencial de ganho de capital.
Nossa recomendação tem como base a qualidade e experiência do time da WHG, assim como o desconto que a cota negocia atualmente no secundário. Considerando seu preço de mercado com desconto de 17% do seu valor patrimonial, a taxa média da carteira de CRIs que está sendo adquirida pelo investidor é de: IPCA+14,5% e CDI+5% – ou seja, yields em linha com carteiras de risco mais alto (high yield), porém com perfil de risco mais equilibrado.
Confira a análise completa do WHGR11.
RBFF11 – Rio Bravo Fundo de Fundos
No momento que estamos com a perspectiva de corte de juros e aquecimento do mercado de Fundos Imobiliários, a recomendação do investimento no RBFF busca se beneficiar desse momento. A alocação estratégica do Fundo, com cerca de 70% da carteira voltada para Fundos de Tijolo, está alinhada com a expectativa de valorização nesse segmento, pois é um dos mais descontados.
Uma das vantagens que o RBFF11 apresenta é o conceito de “duplo desconto” ou “duplo alfa”. Essa estratégia é baseada no fato de que o valor de mercado do Fundo está abaixo de seu valor patrimonial, além dos ativos presentes na carteira também estarem descontados. Isso cria um potencial de ganho tanto na cota do próprio Fundo como nos ativos em que o Fundo investe, aumentando as chances de valorização.
Esperamos que a valorização dos ativos da carteira tenham efeito imediato no Fundo e consequentemente apreciação das cotas no mercado. Além disso, gostamos da alocação estratégica do Fundo, que busca gestão ativa com alocações de curto, médio e longo prazo.
Confira também a nossas Estratégias de Investimento para esse mês.
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