RCRB11: Lajes Corporativas de localização premium nos principais centros urbanos do país
RCRB11: Lajes Corporativas de localização premium os principais centros urbanos do país
Relatório de Análise: RCRB11 – Rio Bravo Renda Corporativa
SEGMENTO: Lajes Corporativas
Pontos Positivos do Fundo:
● Portfólio de excelente padrão construtivo;
● Maior concentração em São Paulo;
● Foco em localização premium;
● Inquilinos de grande porte;
● Desconto sobre o Valor Patrimonial.
Pontos de atenção do Fundo:
● Vacância dos imóveis do Fundo: 13,3%
● Alavancagem (12% do PL) – Dívida atrelada ao CDI.
| Gestão | Rio Bravo Investimentos |
| Ticker | RCRB11 |
| Data de Início | fev/00 |
| Patrimônio | R$ 771.287.963,46 |
| Dividend Yield 12m | 6,03% |
| Preço/Valor Patrimonial | 0,72 |
| Liquidez Média Diária | R$ 646.621,24 |
| Preço Alvo | R$ 158,73 |
| Preço de Mercado | R$ 149,24 |
| Potencial de Valorização | 6,36% |
Por que investir?
O Fundo tem como objetivo principal a aquisição de ativos corporativos de alto padrão construtivo, localizados nos principais centros urbanos do país, atualmente com ênfase na cidade de São Paulo, SP. Seu propósito é gerar receitas através da exploração comercial desses empreendimentos. Atualmente, uma parcela significativa de sua receita contratada, aproximadamente 93,6%, provém de São Paulo, e cerca de 16,3% são provenientes da cidade do Rio de Janeiro.
A escolha criteriosa das localizações dos ativos é um fator importante para o Fundo. Áreas como Vila Olímpia, Av. Paulista, Berrini e Vila Madalena são valorizadas e demandadas pelo mercado corporativo, especialmente por empresas de médio e grande porte. Essas localizações oferecem ativos de alta qualidade, que atraem inquilinos com baixo risco de crédito e saúde financeira estável. Além disso, os empreendimentos apresentam infraestrutura moderna e são construídos de acordo com as melhores práticas do mercado, com muitos possuindo certificações de sustentabilidade. Esses fatores são fundamentais para atrair grandes corporações que buscam os melhores endereços e ambientes de trabalho para seus escritórios.
O Fundo se beneficia do que chamamos de “flight to quality”, esse termo é utilizado no mercado imobiliário quando ocorre mudança de inquilinos para empreendimentos de maior qualidade.
Uma característica importante do portfólio do RCRB11 é seu histórico de redução da vacância nos últimos meses, demonstrando uma gestão eficiente e uma alta demanda por espaços de escritórios em suas localizações estratégicas. A vacância diminuiu notavelmente, passando de 23,3% em janeiro para os atuais 16,4%.
Um objetivo da gestão nos últimos anos foi de se tornar o proprietário majoritário ou deter a maior participação possível nos ativos de seu portfólio. Essa estratégia visa minimizar a concorrência por novos locatários dentro dos edifícios e aumentar a influência na administração do condomínio. Diante disso, a gestão centralizada de alta qualidade e maior controle sobre os ativos, permite absorver maior valor à desses empreendimentos.
Busca por locatários
A gestora demonstra uma estratégia bem estruturada para garantir a busca contínua de novos inquilinos e maximizar a ocupação dos ativos do Fundo. Uma das principais estratégias é manter um relacionamento próximo com grandes consultorias imobiliárias, corretores autônomos e corretores locais. Essa parceria é fundamental, pois esses profissionais têm amplo conhecimento do mercado imobiliário e estão conectados com uma vasta rede de potenciais locatários.
Ao trabalhar em conjunto com esses especialistas, a gestora pode aumentar a visibilidade dos ativos do Fundo e garantir um fluxo constante de interessados em alugar os espaços disponíveis.
Além disso, a equipe de gestão da Rio Bravo possui uma unidade dedicada especificamente à prospecção e comercialização dos ativos. Essa equipe é responsável por realizar pesquisas de mercado detalhadas, focando nos prédios localizados na mesma região dos ativos do Fundo.
Essa abordagem estratégica permite que a gestora esteja ciente das condições do mercado, da concorrência e das oportunidades disponíveis para potenciais locatários.
Reciclagem de portfólio
O RCRB possui em seu portfólio o Ed. Bravo Paulista, um edifício construído originalmente em 1950, que passou por um retrofit quase total. Durante o retrofit, o edifício passou por uma série de reformas significativas, incluindo a total renovação do sistema elétrico e hidráulico. Além disso, foi implementado um sistema de ar condicionado moderno e eficiente, que atende aos padrões mais atualizados do mercado. Essas melhorias garantem maior eficiência operacional e conforto para os ocupantes do edifício.
Com esse novo visual, o Ed. Bravo Paulista se diferencia dos seus concorrentes e ganha uma presença marcante no cenário urbano, aumentando sua atratividade para potenciais locatários e investidores. Esse é um exemplo de como a experiência da gestora consegue extrair valor adicional.
No entanto, devido ao período de implementação das melhorias e renovações, o edifício se encontra atualmente com uma taxa de vacância de 86%. Importante destacar que esta taxa tem diminuído rapidamente com a liberação de espaços para novos aluguéis.
Com o retrofit, houve também uma significativa melhora na classificação do Ed. Bravo Paulista, passando de uma classificação “C” para “A”.
A gestora tem uma abordagem proativa ao buscar novos inquilinos para reduzir a vacância em seus ativos. Para avaliar oportunidades de investimento no setor imobiliário, a equipe da Rio Bravo utiliza métricas importantes, como a taxa de ocupação histórica, o ingresso de novo estoque na região e o preço médio de aluguel praticado no local, alinhado ao monitoramento de variáveis econômicas que podem afetar o ciclo imobiliário. Essa análise detalhada das condições do mercado ajuda a tomar decisões sobre aquisições e potenciais novos inquilinos.
Vale ressaltar que apesar do RCRB11 apresentar uma alavancagem de aproximadamente 12% em relação ao Patrimônio Líquido (PL), o Fundo possui reservas de caixa suficientes para cobrir os desembolsos necessários para o pagamento das dívidas nos próximos 12 meses. Além disso, o RCRB tem a possibilidade de vender ativos para pagamento da dívida gerando ganho de capital para os cotistas, o que pode ser usado para pagamentos nos anos subsequentes.
A recomendação do RCRB11 é fundamentada pela projeção de diminuição da vacância atual durante o final de 2023 e o primeiro semestre de 2024. A gestão ativa da Rio Bravo, com novas locações e lucros adicionais podem se traduzir um potencial elevado de valorização de cotas. Embora a pandemia tenha impactado o mercado de lajes corporativas, com a adoção do home office por muitas empresas, temos a perspectiva econômica mais favorável e a redução das taxas de juros podem impulsionar a demanda por escritórios em áreas de maior procura, o que, por consequência, poderá reduzir a taxa de vacância nas regiões onde o Fundo possui seus ativos.
O Fundo tem se mostrado uma opção atrativa para investidores que buscam exposição ao mercado imobiliário corporativo de alto padrão no Brasil. Sua estratégia centrada em localizações privilegiadas, empreendimentos modernos e uma gestão que busca maximizar a rentabilidade tem contribuído para redução da vacância em seu portfólio de ativos. Além disso, o desconto no preço de mercado em relação ao valor patrimonial representa um excelente ponto de entrada.
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