JSAF11: Oportunidade de aproveitar a retomada do IFIX com gestão ativa e diversificação

JSAF11: Oportunidade de aproveitar a retomada do IFIX com gestão ativa e diversificação

Relatório de Análise: JSAF11- JS Ativos Financeiros

SEGMENTO: Multiestratégia

Por que investir?

O JSAF11 é um Fundo Imobiliário Multiestratégia que possui um mandato para investir em Fundos Imobiliários, Ações do segmento imobiliários e Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs). O Fundo estabelece um limite de 30% do seu Patrimônio Líquido (PL) em CRIs e também para Ações. Desde o seu IPO, o Fundo tem variado a alocação percentual em cada segmento, mantendo uma alocação majoritária em Fundos Imobiliários. Essa alocação diversificada permite ao Fundo posicionar-se de forma mais eficiente, de acordo com as condições de mercado.

Dentro dessa alocação, o JSAF11 busca posicionar-se da seguinte maneira, segundo a gestora:

Ativos para renda: Fundos imobiliários resilientes, que contam com uma gestão ativa, possuem imóveis de qualidade em regiões centrais, inquilinos com excelente capacidade de pagamento e contratos de locação sólidos. Além disso, busca investir em CRIs, que consistem em dívidas imobiliárias com bons devedores e garantias adequadas.

Oportunidades Ganho de Capital: O Fundo busca identificar distorções no mercado secundário de Fundos Imobiliários que possam oferecer oportunidades de yield compression – quando há uma valorização das cotas mediante os dividendos praticados. Além disso, o JSAF11 também procura investir em Ações do Setor Imobiliário, visando aumentar a diversificação e potencializar os ganhos de capital.

É importante ressaltar que, em comparação com outros Fundos que investem em Fundos Imobiliários, o JSAF11 se destaca por manter seu patrimônio atual próximo ao da sua última emissão de cotas, realizada em novembro de 2021. Isso significa que, desde a captação e aplicação dos recursos do Fundo, não houve desvalorização do capital, apesar das dificuldades de mercado. Essa valorização é atribuída ao timing de entrada no mercado e também a gestão ativa, que em determinados momentos, pode definir entre se expor em Fundos Imobiliários ou não.

Muitos Fundos de Fundos do mercado estão enfrentando dificuldades para obter resultados positivos devido a uma série de fatores. Em primeiro lugar, alguns desses fundos realizaram suas últimas emissões em momentos que os preços dos ativos estavam em patamares elevados e/ou antes dos impactos causados pela pandemia, onde alguns Fundos se encontravam nas sua máximas. Essa falta de timing pode ter comprometido a capacidade desses fundos de capturar oportunidades de valorização.

Além disso, a limitação desses Fundos de Fundos em investir exclusivamente em Fundos Imobiliários pode ter restringido sua capacidade de buscar investimentos em outros segmentos. Essa concentração em um único setor pode tornar mais desafiador encontrar alternativas de investimento em momentos de volatilidade ou quando há uma performance menos favorável nesse segmento específico. Em contrapartida, o JSAF11, com seu mandato Multiestratégia, consegue se posicionar de forma mais eficiente, diversificando seus investimentos em Fundos Imobiliários, Ações do setor imobiliário e CRIs.

Atualmente a carteira está alocada da seguinte forma:

Participação por segmento e principais posições:

A recomendação para investir no JSAF11 baseia-se na experiência do time do Safra e na gestão ativa do portfólio. Na nossa opinião, um Fundo Multiestratégia tem maior capacidade de gerar valor e se caracteriza por uma gestão verdadeiramente ativa, buscando constantemente oportunidades e realizando operações de giro, em contraste com uma gestão passiva ou que precisa estar sempre posicionada em único segmento. Neste momento, onde espera-se uma queda nos juros, o Fundo buscou ter uma maior exposição diretamente em Fundos Imobiliários, diferente de outros momentos no qual optou por ter uma carteira equilibrada entre os segmentos.

Observamos uma carteira alinhada com o cenário futuro, com investimentos em Lajes Corporativas de alta qualidade que estão sendo negociadas com desconto no momento. Além disso, há uma exposição em Fundos de CRIs com uma maior exposição ao CDI e aplicações em FOFs, visando obter o benefício do “duplo desconto” para o JSAF11.

Essa estratégia demonstra uma abordagem proativa, buscando oportunidades de investimento em setores específicos e aproveitando distorções de mercado. A recomendação é embasada na confiança de que o JSAF11 possui um potencial de valorização e retorno atrativo com o cenário de queda de juros. A redução da taxa Selic pode ter impactos positivos nos Fundos Imobiliários, e nossa escolha está alinhada com uma possível evolução favorável no segmento.

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