Carteira Órama FII – Junho de 2023
Sobre a Carteira Órama FII
A Carteira Órama FII utiliza critérios quantitativos e qualitativos para seleção dos Fundos Imobiliários. A recomendação é composta por 10 a 12 ativos, prezando pela diversificação por segmento, estratégia e gestores. Trata-se de uma carteira mensal, em que qualquer entrada/saída e/ou aumento/diminuição de exposição é realizada sempre ao final de cada mês, quando divulgamos este relatório com informações de performance e demais atualizações.
Retorno desde o início:
+25,63%
Retorno no mês:
+3,56%
Dividend Yield:
13,13%
Dividendo Médio:
R$ 1,00/cota
PERFORMANCE l MAIO 2023:
O foco do mercado doméstico em maio foi a discussão do Novo Arcabouço Fiscal. O relator do texto na Câmara, o deputado Cláudio Cajado, apresentou o texto substitutivo ao projeto do governo, mantendo o cerne do original, porém, propondo algumas mudanças positivas. O substitutivo ainda sofreu mais alterações, trazendo regras mais duras, principalmente para 2024. A aprovação na Câmara dos Deputados foi por 372 votos, sendo que eram necessários apenas 257. Essa margem folgada contribuiu para o fechamento da curva de juros ao longo do mês. Agora, o projeto está no Senado aguardando votação.
No ambiente externo, os mercados operaram com cautela, de olho no impasse sobre o teto da dívida americana. A discussão trouxe muita volatilidade aos mercados internacionais. Em Wall Street, as bolsas caminham para fechar o mês sem direção única, com a Nasdaq se destacando com alta puxada pelo setor de tecnologia.
Por aqui, o Ibovespa dispara 4,3% em maio, impulsionado pela melhora da perspectiva fiscal e possível redução de juros já no início do segundo semestre. Já as curvas de juros acumulam queda de 90 bps nos vértices mais longos e de mais de 60 bps nos intermediários.
Para junho, o mercado continuará acompanhando a tramitação do Arcabouço Fiscal. A votação no Senado está prevista para a semana do dia 12, antes da próxima reunião do Copom (20 e 21 de junho). Para esse encontro, esperamos manutenção da Selic em 13,75%. Ainda, teremos reunião do Conselho Monetário Nacional (CMN), no dia 29, na qual a discussão do regime de metas de inflação será pauta.
Equipe de Estratégias – Órama Investimentos
O mês foi excelente para o mercado de Fundos Imobiliários. com alta no IFIX de 5,43%. Esse é o segundo mês positivo após 6 meses em queda. Este movimento demonstra uma reversão das expectativas, que vem se consolidando a partir de uma maior previsibilidade das iniciativas de controle de inflação e juros, proveniente da tramitação do arcabouço fiscal e comunicações do COPOM.
Tivemos alguns segmentos com altas significativas. Os FIIs de Recebíveis Imobiliários recuperaram as perdas do mês de abril, quando alguns casos de inadimplência causaram apreensão nos investidores. E ainda mais forte foi a retomada de alguns FIIs de Lajes Corporativas que estavam bastante descontados e parecem atrair novamente a atenção com a expectativa de queda de juros.
Uma continuidade na melhora do ambiente político e econômico já indica um segundo semestre de avanço gradual para o mercado. Este mês, o IFIX voltou a fechar acima dos 3.000 pontos, número que foi alcançado apenas em dez/2019 e out/2022.
Apesar do otimismo, reforçamos a importância da diversificação e exposição em ativos defensivos, com bom risco de crédito e boas garantias. Ainda temos Fundos que oferecem esses componentes e estão com preços de mercado abaixo do que consideramos justo.
Neste contexto, a Carteira Órama FII teve um retorno de +3,56% vs. IFIX +5,43%. Desde o seu início em julho de 2020, a carteira entregou um retorno de +25,63%, enquanto o índice teve uma performance de +7,38%.
ATRIBUIÇÃO DE PERFORMANCE DA CARTEIRA:
O gráfico reforça o movimento observado no mercado de FIIs como um todo:
- Recebíveis: responsável por grande parte do resultado da carteira. Isso se justifica principalmente pela alocação em FIIs de CRIs High Yield que se beneficiaram diretamente da aceleração da inflação desde o final de 2020, além de terem spreads acima da média. Atualmente estamos buscando maior exposição a FIIs com CRIs atrelados ao CDI, que se beneficiam do cenário de aumento da taxa de juros, e carteiras High Grade com preços descontados (menor risco e yields elevados). Este segmento, por conseguir distribuir mensalmente a variação dos indexadores, e por possuir uma maior resiliência de fluxo de caixa, traz um perfil mais defensivo para nossa carteira;
- Renda Urbana: com o segundo melhor desempenho na Carteira, os fundos de varejo vem se destacando dentre os FIIs de Tijolo. O segmento ainda é recente, com poucas opções no mercado, porém com potencial elevado de crescimento. A gestão ativa dos 2 FIIs (HGRU11 e TRXF11) vem trazendo resultados acima da média com a venda de imóveis com lucro e aquisição de novos ativos a taxas de retorno atrativas. Além disso, os contratos de aluguel de longo prazo somado locatários de qualidade apresentam uma segurança adicional aos investidores.
- Logística: esse segmento veio desde 2020 apresentando um desempenho positivo diante do aquecimento do setor com o crescimento do e-commerce no país. O segmento imobiliário logístico segue bastante aquecido, com alta demanda, e oferta restrita em regiões centrais. Nesse contexto, prezamos pela seleção de FIIs com ativos de qualidade, boa localização, bons contratos e cap rates acima da média;
- Lajes Corporativas: a aposta no segmento se deve a expectativa de reversão do cenário atual, com a reabertura da economia pós pandemia e fim do ciclo de alta de juros. Observamos diversos fundos com imóveis de ótima qualidade em regiões premium sofrendo descontos exagerados no mercado secundário e com potencial de fechamento de vacância nos próximos períodos. Entretanto, o risco fiscal atual e movimentos da curva de juros, vem dificultando a retomada deste segmento. Temos uma visão de retomada destes fundos, com alto potencial de valorização, no longo prazo.
DISTRIBUIÇÃO MÉDIA DE DIVIDENDOS DA CARTEIRA:
Este mês os fundos que compõem a Carteira Órama FII distribuíram em média R$ 1,00/cota.
Importante reforçar que esta carteira é diversificada em relação à estratégias: Renda e Ganho de Capital. A exposição a cada estratégia é definida de acordo com a visão de mercado e projeções do time de análise.
Para aqueles investidores que buscam 100% a estratégia de Renda Passiva, recomendamos que conheça também a Carteira Órama Renda. Para aqueles que tem como objetivo ganho de capital através da compra de ativos descontados, vale a pena conferir a Carteira Órama Valorização.
MOVIMENTAÇÕES l JUNHO 2023:
Não ocorreram alterações na Carteira Órama FII este mês.
→ Mantemos uma alocação mais defensiva na Carteira Órama FII, com 55% em FIIs de Recebíveis, que trazem uma maior resiliência de fluxo de caixa e conseguem entregar mensalmente a variação dos indexadores (IPCA, IGP-M, CDI), além de Fundos de Tijolo com imóveis de qualidade, taxas de retorno atrativas e inquilinos com baixo risco de crédito. Buscamos também oportunidades de ganho de capital em FIIs que tiveram seus preços mais descontados diante do cenário macro atual.
RECOMENDAÇÕES:
BRCR11 – BC FUND:
O BRCR11 é o maior e um dos principais fundos de lajes corporativas listados na B3 atualmente. Conta com um portfólio de 15 ativos, majoritariamente imóveis de elevado padrão construtivo (AAA) na cidade de São Paulo, com uma menor participação em empreendimentos no Rio de Janeiro (30% da receita). Conta com um portfólio de 15 ativos, majoritariamente imóveis de elevado padrão construtivo (AAA) na cidade de São Paulo, com uma menor participação em empreendimentos no Rio de Janeiro (30% da receita).
Até o final de março, o fundo possuía uma vacância física de 24% e financeira de 18%, sendo referente a alguns imóveis em SP e apenas 1 ativo no RJ (Torre Almirante – Centro). Entendemos que o fechamento de vacância nos imóveis de SP deve ocorrer mais rápido que no RJ, que é uma região corporativa mais desafiadora. Esse aumento na ocupação no médio/longo prazo perante a retomada do ciclo imobiliário demonstra um upside relevante para os investidores, tendo em vista que o fundo vem negociando a descontos significativos no secundário.
HGRE11 – CSHG REAL ESTATE:
Gerido pelo Credit Suisse, seu portfólio conta com 19 imóveis, com maior exposição em São Paulo. Apesar de bastante pulverizada, a vacância financeira do portfólio não é baixa, atualmente em 30,7%. Quanto às atividades comerciais, o fundo está bastante ativo na busca por novos locatários para ocupar as áreas vagas, e já vem anunciando novas locações. Entretanto, é importante destacar que o cenário macroeconômico tem diminuído o ritmo de retomada que era esperado para o segmento. Além disso, o time é muito transparente ao apresentar os desafios do portfólio, detalhes de negociações com inquilinos e perspectivas para o fundo.
O HGRE está passando por um período de renovação do portfólio, buscando o aumento da participação em determinados ativos e a alienação de imóveis fora de São Paulo, de participação minoritária e/ou monousuários. Essa estratégia vem gerando ganhos de capitais adicionais, e reforça o foco na gestão de imóveis de maior qualidade. Importante destacar que o gestor busca apresentar ao mercado expectativas de resultados para os meses seguintes, seguindo uma estratégia de linearização de dividendos intra-semestre, com a entrega de resultados adicionais ao fechamento de cada semestre.
JSRE11 – JS REAL ESTATE:
O JSRE possui um portfólio de alto padrão construtivo e ótima localização, com 99% das receitas expostas à cidade de São Paulo e vacância física de 8,2%. Importante destacar que o time de gestão vem realizando um trabalho comercial bastante ativo e eficaz, de forma a reduzir a vacância da carteira e alongar os prazos de vencimento dos contratos vigentes. Neste contexto, conseguiram negociar a renovação de 100% dos contratos que venceriam no último ano, e além disso, apenas nos últimos meses, reduziram em 40% a vacância do fundo. Vale destacar que, considerando o preço de mercado da cota, o portfólio de imóveis do JSRE11 vem sendo negociado a R$ 11 mil/m², bastante abaixo dos valores que estamos vendo nas últimas transações de imóveis de alto padrão em São Paulo, e do custo de reposição dos ativos (principalmente ao considerarmos o cenário de aumento dos custos de construção).
HGRU11 – CSHG RENDA URBANA:
O HGRU passou por uma mudança de estratégia, focando na pulverização de sua carteira em outros locatários e outros segmentos de atuação. Deixou de ser um fundo monoativo e monoinquilino do segmento educacional e expandiu portfólio também para segmento de varejo. A composição da receita hoje é dividida em 46% varejo-supermercados, 18% varejo de vestuário e 32% educacional. Além disso, 81% dos contratos são atípicos (média 11 anos), que traz maior resiliência para os resultados do fundo, principalmente no cenário de incertezas atual. Atualmente o portfólio apresenta 1% de vacância física e financeira.
Vale ressaltar a gestão ativa do portfólio, com foco em destravar parte do valor dos imóveis da carteira, que na visão do gestor, estão sub precificados frente ao mercado de FIIs, além de garantir um aproveitamento das oportunidades de reciclagem dos ativos do fundo com relevante ganho de capital. Para 2023, os planos do gestor seguem na estratégia de desinvestimento (principalmente com a venda de imóveis individuais para o público do varejo – com o qual conseguem taxas de retorno mais interessantes com uma demanda aquecida), e o investimento em novos ativos, negociadas diretamente com futuros inquilinos ou desenvolvedores imobiliários. Desde 2022, houve um volume de R$ 188 milhões vendidos com um lucro total de R$ 3,16 por cota para os cotistas.
TRXF11 – TRX REAL ESTATE:
*Em restrição (Oferta em andamento)
BTLG11 – BTG LOGÍSTICO:
O fundo pertencia à TRX e, no final de 2019, migrou sua gestão para o BTG, se tornando o único fundo de galpões logísticos do BTG listado na B3. Os contratos de aluguel são 45% atípicos com média ponderada de vencimento dos contratos de 5,6 anos, e firmados com locatários de boa qualidade (Natura, BRF, Mercado Livre, Ambev, entre outras). 82% dos imóveis estão localizados em SP, sendo que metade desses ativos está dentro do raio de 30km da cidade (área bastante demanda). O BTLG vem realizando boas aquisições por meio de suas últimas emissões: ativos logísticos de qualidade, com bom risco de crédito dos inquilinos, além de conseguir negociar taxas de retorno em média acima de 8% a.a. Além disso, o time de gestão tem atuado de forma bastante ativa no portfólio atual: em 2022, o fundo firmou novos contratos de locação, reduzindo sua vacância, além de ter gerado um aumento real nos valores de locação e estendido o prazo médio de vencimento da carteira.
Importante destacar que em outubro/22 foi concluída a incorporação do VVPR11 e BLCP11 (FII de Logística) pelo BTLG11, levando o fundo a um Patrimônio Líquido de mais de R$ 2 bilhões. Neste cenário enxergamos sinergias relevantes a serem aproveitadas, gerando uma melhora na diversificação e resultados para o fundo do BTG nos próximos períodos.
RBRY11 – RBR CRÉDITO ESTRUTURADO:
Até o fechamento de fevereiro, o portfólio está diversificado em 34 operações de perfil de risco moderado, com rentabilidade média de CDI + 4,5% ou IPCA+9,1%, duration de 2,4 anos e uma razão de garantias de 1,6x o valor investido. A carteira é composta por crédito corporativo (39%), uma parcela menor em CRIs pulverizadas (17%), 30% em financiamento de obras e os 14% restantes em CRIs de estoque (quando o incorporador das unidades residenciais prontas como garantia e amortiza a operação conforme a venda dessas unidades). Em relação a indexadores, 53% do portfólio está atrelado ao CDI e 46% à inflação. Além disso, 90% do fundo é investido em CRIs ancoradas pela RBR (originadas ou investidas em mais de 50%), o que possibilita negociação de boas garantias e taxas de retorno. Importante destacar que a RBR é uma casa focada no mercado imobiliário com R$ 7,5 bilhões sob gestão, tendo vasto conhecimento sobre o setor e seus players, o que explica sua capacidade de originação, e nos da conforto em relação ao monitoramento dos CRIs da carteira.
Vale ressaltar que para os próximos meses, o fundo deve continuar entregando bons rendimentos, principalmente devido a sua exposição ao CDI (ainda em patamares elevados), proteção contra deflação em parte dos CRIs, reserva de lucro acumulada (R$ 0,42/cota) e ao resultado acumulado de inflação ainda não distribuído. Enxergamos o momento atual como uma ótima oportunidade de entrada no fundo, tendo em vista o desconto que sua cota negocia no mercado secundário. Até o final de abril, considerando o preço da cota na bolsa, o investidor consegue adquirir uma carteira com taxa média de IPCA+12,14% / CDI+5,31%, ou seja, em linha com carteiras de perfil de risco mais elevado (FIIs High Yield).
VGIR11 – VALORA CRI CDI:
O VGIR é gerido pela Valora Investimentos, casa com mais de 15 anos de mercado e com vasta experiência em operações de crédito. O Fundo tem como objetivo investimento em CRIs, com maior concentração em operações indexadas ao CDI. Além disso, dada a expertise do time de gestão nesse tipo de ativo, grande parte das operações foram originadas e estruturadas pela casa, o que traz um diferencial para o fundo, tendo em vista a possibilidade de negociação de melhores garantias e taxas para cada CRI, além do monitoramento próximo das operações.
Atualmente, a carteira do fundo possui 48 CRIs, sendo 96% indexados ao CDI (+4,90%) e o restante à IPCA (+8,40%). A maioria dessas operações possui lastros do segmento residencial, e duration mais curta. Parte das operações são de estoque pronto, ou seja, o devedor dá como garantia unidades prontas do empreendimento, e os recebíveis são ligados às vendas dos imóveis. A recomendação no fundo tem como base o cenário de manutenção de juros em patamares elevados, considerando a concentração da carteira em operações CDI+, e o spread acima dos pares do mercado, tendo em vista a relação risco/retorno. Vale destacar que em setembro foi realizado o desdobramento de cotas na proporção 1:10, com objetivo de trazer ainda mais liquidez no mercado secundário.
RBHG11 – RIO BRAVO HIGH GRADE:
O RBHG investe a maior parte da carteira em CRIs high grade (de baixo risco), e até 30% do portfólio em CRIs high yield com garantias robustas, de forma a elevar a taxa média da carteira. Atualmente 70% dos CRIs da carteira são indexados ao IPCA (+7,3%), 26% a CDI (+5,0%) e 4% ao IGPM (+8,5%). Essa carteira possibilita que o investidor consiga aproveitar o cenário de juros elevados, assim se proteger contra inflação. Nossa recomendação está baseada principalmente no preço que o fundo negocia no secundário. A cota do RBHG11 negocia com 10% de desconto em relação a cota patrimonial, o que resulta em yields bastante elevados quando comparado aos pares. Neste contexto, o fundo entrega um dividend yield em linha com carteiras 100% high yield, ou seja, portfólios com operações bem mais arriscadas.
A Rio Bravo foi fundada no ano 2000 por grandes nomes como Gustavo Franco e Paulo Bylik: profissionais reconhecidos no mercado, sendo o primeiro ex-presidente do Banco Central, e o segundo foi sócio e diretor responsável pela área de M&A do BTG Pactual. A casa é uma das pioneiras no mercado de FIIs, e é a maior gestora independente de fundos imobiliários do país, possuindo hoje um AUM de mais de R$ 12 bilhões.
RZAK11 – RIZA AKIN:
O RZAK11 explora diferentes teses de investimento: fechamento de spread (potencial de venda no mercado secundário por preços mais altos do que o de compra), carrego até o vencimento (ativos aderentes ao nível de risco e rendimento desejado para o fundo, que o time de gestão pretende carregar até o vencimento), bridge (potencial pré-pagamento futuro por parte do tomador, com a possibilidade de participação no refinanciamento). Isso reforça a gestão ativa adotada e o potencial de entrega de resultados adicionais aos cotistas. Além de se tratar de uma carteira de CRIs de qualidade e time de gestão com experiência, um dos motivos da nossa recomendação é a exposição de mais de 50% da carteira à CRIs CDI+. No cenário atual e considerando as perspectivas de manutenção da taxa de juros em patamares elevados por um tempo mais longo do que inicialmente esperado, portfólios com esse perfil tendem a se beneficiar diretamente. Até o final de março/23, a carteira de CRIs do RZAK estava dividida em: 56% CDI+4,4% e 43% IPCA+10,1%. Isto posto, o investidor se expõe à um portfólio com risco equilibrado e potencial de retornos elevados.
Confira também a nossas Estratégias de Investimento para esse mês.
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