Carteira Órama Valorização – Abril de 2023
Carteira Órama Valorização – Abril de 2023
Sobre a Carteira Órama Valorização
A Carteira Órama Valorização utiliza critérios quantitativos e qualitativos para seleção dos Fundos Listado (FIIs, FIAgros, FI-Infras). A recomendação é composta por 4 ativos, com foco principal em fundos descontados com alto potencial de valorização no longo prazo – porém sujeitos à um nível mais elevado de volatilidade (risco). Trata-se de uma carteira mensal, em que qualquer entrada/saída e/ou aumento/diminuição de exposição é realizada sempre ao final de cada mês, quando divulgamos este relatório com informações de performance e demais atualizações.
Retorno desde o início:
+4,02%
Retorno no mês:
-2,13%
Dividend Yield:
11,76%
Dividendo Médio:
R$ 0,86/cota
PERFORMANCE l MARÇO 2023:
Março foi um mês marcado por muita volatilidade aqui e no exterior. A expectativa acerca do novo arcabouço fiscal e as incertezas sobre o sistema bancário global dominaram os noticiários.
A regra que limita os gastos públicos não foi apresentada antes da reunião do Copom, como era planejado inicialmente, e o investidor aguarda esse texto para conseguir olhar para um horizonte mais estendido.
Lá fora, após a falência do Silicon Valley Bank (SVB), nos EUA, instaurou-se um temor mundial de possível contaminação para todo o sistema financeiro. O Fed agiu rapidamente, garantindo todos os depósitos, e não só os US$ 250 mil, assegurados pelo Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), equivalente americano do nosso Fundo Garantidor de Créditos (FGC).
No entanto, o receio continuou com outros bancos, como o Credit Suisse, que também apresentaram fragilidades. Novamente, as autoridades monetárias e outras instituições financeiras agiram para evitar o contágio e maiores consequências.
Em meio a essas tensões, os BCs em suas reuniões asseguraram que o sistema financeiro está sólido e resiliente e enfatizaram que a maior preocupação é em trazer a inflação de volta para a meta. Na Europa, o BCE subiu em 50 bps a taxa, enquanto no Reino Unido e nos EUA as autoridades aumentaram em 0,25 p.p.
Por aqui, o Copom manteve a Selic em 13,75%, como já era precificado pelo mercado. Apesar de um comunicado duro, o tom da Ata foi um pouco mais conciliador, destacando a importância de convergir a inflação e as expectativas, principalmente de longo prazo, de volta para a meta.
Para abril, o foco do mercado doméstico estará na apresentação e tramitação do novo arcabouço fiscal. Uma proposta crível é essencial para reduzir as expectativas de inflação, o que poderia aliviar a pressão sobre a política monetária. Contudo, antecipamos volatilidade ao longo do mês, conforme a negociação no Congresso for acontecendo.
Equipe de Estratégias – Órama Investimentos
Em relação ao mercado de FIIs, o mês foi bastante negativo, com o IFIX caindo 1,69% no período. O segmento que apresentou a pior performance mensal foi o de Recebíveis (CRIs), com uma queda de 2,5%. O contexto de juros em patamares elevados e desaceleração econômica vem trazendo dificuldades para alguns devedores. Diante disso, os investidores acompanharam o anúncio de problemas em operações (principalmente aquelas de perfil mais arriscado – high yield) nas carteiras de alguns FIIs de CRIs, o que resultou em um aumento no volume de venda de cotas destes fundos.
Considerando o cenário atual, nosso foco está em oportunidades descontadas de fundos com ativos de maior qualidade, seja tijolo ou crédito, que conseguem atravessar os próximos períodos com menores turbulências. Entretanto, acreditamos que o mercado de FIIs deve seguir com uma volatilidade acima da média histórica pelos próximos meses, ao menos, até que tenhamos uma melhor visão quanto à regras fiscais no país e demais reformas.
A Carteira Órama Valorização teve um retorno no mês de -2,13%. Desde o seu início em novembro de 2021, a carteira entregou um retorno total (preço e dividendos) de +4,02%, enquanto o índice subiu 3,19%.
MOVIMENTAÇÕES l ABRIL 2023:
Não ocorreram alterações na carteira este mês.
DISTRIBUIÇÃO MÉDIA DE DIVIDENDOS DA CARTEIRA:
Este mês os fundos que compõem a Carteira Órama Valorização distribuíram em média R$ 0,86/cota. Vale destacar que o objetivo desta carteira é o ganho de capital (valorização de preço), através da alocação em fundos descontados na bolsa. Por tal motivo, seus dividendos são mais baixos, quando comparamos a Carteira Órama Renda (foco em renda passiva).
A Carteira Valorização possui uma volatilidade mais elevada, tanto de preço, quanto de dividendos, por isso recomendamos para aqueles investidores com maior apetite a risco, com horizonte de investimento de longo prazo.
Atualmente os FIIs da carteira negociam com cerca de 25% de desconto em relação ao valor patrimonial, e possuem um potencial de valorização de mais de 35%. Nos últimos meses, os FIIs foram bastante impactados pelos movimentos da curva de juros puxados por incertezas fiscais no país. Acreditamos que com uma maior visibilidade nos próximos períodos, esses fundos consigam retomar o movimento de alta que estavam entregando até agosto/setembro do ano passado, diante da sinalização de fim de ciclo de aperto monetário.
RECOMENDAÇÕES:
HGRE11 – CSHG REAL ESTATE FII:
Gerido pelo Credit Suisse, seu portfólio conta com 19 imóveis, com maior exposição em São Paulo. Apesar de bastante pulverizada, a vacância financeira do portfólio não é baixa, atualmente em 22%. Quanto às atividades comerciais, o fundo está bastante ativo na busca por novos locatários para ocupar as áreas vagas, e já vem anunciando novas locações. Segundo informado pelo gestor, o fechamento de vacância e aumento de renda recorrente são os principais objetivos do fundo. Considerando os preços de aluguel pedidos e redução de custos, o HGRE possui potencial de entrega de R$ 1,05/cota (DY ~11% – preço de mercado atual). O fundo está passando por um período de renovação do portfólio, buscando o aumento da participação em determinados ativos e a alienação de imóveis fora de São Paulo, de participação minoritária e/ou monousuários. Essa estratégia vem gerando ganhos de capitais adicionais, e reforça o foco na gestão de imóveis de maior qualidade.
JSRE11 – JS REAL ESTATE FII:
O JSRE possui um portfólio de alto padrão construtivo e ótima localização, com 99% das receitas expostas à cidade de São Paulo e vacância física de 8,6%. Importante destacar que o time de gestão vem realizando um trabalho comercial bastante ativo e eficaz, de forma a reduzir a vacância da carteira e alongar os prazos de vencimento dos contratos vigentes. Neste contexto, conseguiram negociar a renovação de 100% dos contratos que venceriam no último ano, e além disso, apenas nos últimos meses, reduziram em 40% a vacância do fundo. Vale destacar que, considerando o preço de mercado da cota, o portfólio de imóveis do JSRE11 vem sendo negociado a R$ 11 mil/m², bastante abaixo dos valores que estamos vendo nas últimas transações de imóveis de alto padrão em São Paulo, e do custo de reposição dos ativos (principalmente ao considerarmos o cenário de aumento dos custos de construção).
RZAT11 – RIZA ARCTIUM FII:
O fundo tem como objetivo a compra de imóveis diretamente de empresas que buscam captar recursos através da desmobilização (venda de ativos imobilizados para geração de caixa). Nesse contexto são estruturadas operações de Sale Leaseback: o fundo compra o imóvel e assina um contrato de locação com o próprio vendedor. Diante disso, o RZAT11 consegue adquirir imóveis com altos descontos e normalmente ainda é incluída uma opção de recompra do ativo pelo vendedor. Com a opção de recompra é acordado com o inquilino o pagamento do aluguel (parcela fixa), somado à uma parcela variável (correção monetária – IPCA do valor do imóvel). Isso garante uma antecipação mensal do valor da recompra ao Fundo. Ou seja, o perfil de fluxo de caixa do fundo acaba sendo bastante similar a de um FII de CRIs, que recebe mensalmente uma taxa pré-fixada e a variação do indexador.
Os rendimentos do fundo foram diretamente impactados pelos meses de deflação. Com a volta do IPCA para o positivo, acreditamos na retomada dos dividendos e consequentemente da cota no secundário – que negocia atualmente com desconto elevado.
WHGR11 – WHG REAL ESTATE FII:
Com um mandato flexível, o WHGR11 é o FII multiestratégia iniciado em 2022 e gerido pela WHG. A estrutura permite o investimento em CRIs, FIIs, FIDCs, ações do setor imobiliário, imóveis, projetos de desenvolvimento, etc. Nos últimos períodos, diante da evolução da indústria de Fundos Imobiliários, vimos muitos FIIs nascendo nesse formato, com objetivo de retirar a rigidez das políticas de investimento e permitir que naveguem de forma mais eficiente os diferentes momentos do mercado. Entretanto, é importante que o time de gestão tenha conhecimento e experiência com os diferentes tipos de ativos investidos. Neste contexto, a equipe da WHG conta com economistas que acompanham o cenário macro – que permite o entendimento do momento de mercado-, além de profissionais com experiência na estruturação de ativos de crédito e gestão de projetos imobiliários.
Apesar de recente, o WHGR11 atualmente possui um PL de cerca de R$ 250 milhões e uma carteira diversificada. Diante do contexto atual, o fundo está com uma concentração maior em CRIs mid grade e high grade (84% do PL), ou seja, de menor risco, que acabam sendo mais defensivos para atravessar este momento de taxa de juros elevadas. Além disso, o fundo possui um % menor em ações do setor e permutas financeiras, que trazem um potencial de ganho de capital.
Nossa recomendação tem como base a qualidade e experiência do time da WHG, assim como o preço que a cota negocia atualmente no secundário. Considerando seu preço de mercado no fechamento de março/23, a taxa média da carteira de CRIs que está sendo adquirida pelo investidor é de: IPCA+13,8% e CDI+4,9% – ou seja, yields em linha com carteiras de risco mais alto (high yield), porém com perfil de risco mais equilibrado.
Confira também a nossas Estratégias de Investimento para esse mês.
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