Carteira Órama FII – Abril de 2023
Carteira Órama FII – Abril de 2023
Sobre a Carteira Órama FII
A Carteira Órama FII utiliza critérios quantitativos e qualitativos para seleção dos Fundos Imobiliários. A recomendação é composta por 10 a 12 ativos, prezando pela diversificação por segmento, estratégia e gestores. Trata-se de uma carteira mensal, em que qualquer entrada/saída e/ou aumento/diminuição de exposição é realizada sempre ao final de cada mês, quando divulgamos este relatório com informações de performance e demais atualizações.
Retorno desde o início*:
+18,22%
Retorno no mês*:
-0,28%
Dividend Yield:
13,56%
Dividendo Médio:
R$ 0,97/cota
PERFORMANCE l MARÇO 2023:
Março foi um mês marcado por muita volatilidade aqui e no exterior. A expectativa acerca do novo arcabouço fiscal e as incertezas sobre o sistema bancário global dominaram os noticiários.
A regra que limita os gastos públicos não foi apresentada antes da reunião do Copom, como era planejado inicialmente, e o investidor aguarda esse texto para conseguir olhar para um horizonte mais estendido.
Lá fora, após a falência do Silicon Valley Bank (SVB), nos EUA, instaurou-se um temor mundial de possível contaminação para todo o sistema financeiro. O Fed agiu rapidamente, garantindo todos os depósitos, e não só os US$ 250 mil, assegurados pelo Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), equivalente americano do nosso Fundo Garantidor de Créditos (FGC).
No entanto, o receio continuou com outros bancos, como o Credit Suisse, que também apresentaram fragilidades. Novamente, as autoridades monetárias e outras instituições financeiras agiram para evitar o contágio e maiores consequências.
Em meio a essas tensões, os BCs em suas reuniões asseguraram que o sistema financeiro está sólido e resiliente e enfatizaram que a maior preocupação é em trazer a inflação de volta para a meta. Na Europa, o BCE subiu em 50 bps a taxa, enquanto no Reino Unido e nos EUA as autoridades aumentaram em 0,25 p.p.
Por aqui, o Copom manteve a Selic em 13,75%, como já era precificado pelo mercado. Apesar de um comunicado duro, o tom da Ata foi um pouco mais conciliador, destacando a importância de convergir a inflação e as expectativas, principalmente de longo prazo, de volta para a meta.
Para abril, o foco do mercado doméstico estará na apresentação e tramitação do novo arcabouço fiscal. Uma proposta crível é essencial para reduzir as expectativas de inflação, o que poderia aliviar a pressão sobre a política monetária. Contudo, antecipamos volatilidade ao longo do mês, conforme a negociação no Congresso for acontecendo.
Equipe de Estratégias – Órama Investimentos
Em relação ao mercado de FIIs, o mês foi bastante negativo, com o IFIX caindo 1,69% no período. O segmento que apresentou a pior performance mensal foi o de Recebíveis (CRIs), com uma queda de 2,5%. O contexto de juros em patamares elevados e desaceleração econômica vem trazendo dificuldades para alguns devedores. Diante disso, os investidores acompanharam o anúncio de problemas em operações (principalmente aquelas de perfil mais arriscado – high yield) nas carteiras de alguns FIIs de CRIs, o que resultou em um aumento no volume de venda de cotas destes fundos.
Considerando o cenário atual, nosso foco está em oportunidades de fundos com ativos de maior qualidade, que conseguem atravessar os próximos períodos com menores turbulências. Entretanto, acreditamos que o mercado de FIIs deve seguir com uma volatilidade acima da média histórica pelos próximos meses, ao menos, até que tenhamos uma melhor visão quanto à regras fiscais no país e demais reformas.
Neste contexto, a Carteira Órama FII teve um retorno de -0,28% vs. IFIX -1,69%. Desde o seu início em julho de 2020, a carteira entregou um retorno de +18,22%, enquanto o índice teve uma performance negativa 1,61%.
ATRIBUIÇÃO DE PERFORMANCE DA CARTEIRA:
O gráfico reforça o movimento observado no mercado de FIIs como um todo:
- Recebíveis: responsável por grande parte do resultado da carteira. Isso se justifica principalmente pela alocação em FIIs de CRIs High Yield que se beneficiaram diretamente da aceleração da inflação desde o final de 2020, além de terem spreads acima da média. Atualmente estamos buscando maior exposição a FIIs com CRIs atrelados ao CDI, que se beneficiam do cenário de aumento da taxa de juros, e carteiras High Grade com preços descontados (menor risco e yields elevados). Este segmento, por conseguir distribuir mensalmente a variação dos indexadores, e por possuir uma maior resiliência de fluxo de caixa, traz um perfil mais defensivo para nossa carteira;
- Renda Urbana: com o segundo melhor desempenho na Carteira, os fundos de varejo vem se destacando dentre os FIIs de Tijolo. O segmento ainda é recente, com poucas opções no mercado, porém com potencial elevado de crescimento. A gestão ativa dos 2 FIIs (HGRU11 e TRXF11) vem trazendo resultados acima da média com a venda de imóveis com lucro e aquisição de novos ativos a taxas de retorno atrativas. Além disso, os contratos de aluguel de longo prazo apresentam uma segurança adicional aos investidores.
- Logística: esse segmento veio desde 2020 apresentando um desempenho positivo diante do aquecimento do setor com o crescimento do e-commerce no país. O segmento imobiliário logístico segue bastante aquecido, com alta demanda, e oferta restrita em regiões centrais. Nesse contexto, prezamos pela seleção de FIIs com ativos de qualidade, bons contratos e cap rates acima da média;
- Lajes Corporativas: a aposta no segmento se deve a expectativa de reversão do cenário atual, com a reabertura da economia pós pandemia e fim do ciclo de alta de juros. Observamos diversos fundos com imóveis de ótima qualidade em regiões premium sofrendo descontos exagerados no mercado secundário e com potencial de fechamento de vacância nos próximos períodos. Entretanto, o risco fiscal atual e movimentos da curva de juros, vem dificultando a retomada deste segmento. Temos uma visão de retomada destes fundos, com alto potencial de valorização, no longo prazo.
DISTRIBUIÇÃO MÉDIA DE DIVIDENDOS DA CARTEIRA:
Este mês os fundos que compõem a Carteira Órama FII distribuíram em média R$ 0,97/cota.
Importante reforçar que esta carteira é diversificada em relação à estratégias: Renda e Ganho de Capital. A exposição a cada estratégia é definida de acordo com a visão de mercado e projeções do time de análise.
Para aqueles investidores que buscam 100% a estratégia de Renda Passiva, recomendamos que conheça também a Carteira Órama Renda. Para aqueles que tem como objetivo ganho de capital através da compra de ativos descontados, vale a pena conferir a Carteira Órama Valorização.
MOVIMENTAÇÕES l ABRIL 2023:
Não ocorreram alterações na Carteira Órama FII este mês.
→ Mantemos uma alocação mais defensiva na Carteira Órama FII, com 55% em FIIs de Recebíveis, que trazem uma maior resiliência de fluxo de caixa e conseguem entregar mensalmente a variação dos indexadores (IPCA, IGP-M, CDI), além de Fundos de Tijolo com imóveis de qualidade, taxas de retorno atrativas e inquilinos com baixo risco de crédito. Buscamos também oportunidades de ganho de capital em FIIs que tiveram seus preços mais descontados diante do cenário macro atual.
RECOMENDAÇÕES:
BRCR11 – BC FUND:
O BRCR11 é o maior e um dos principais fundos de lajes corporativas listados na B3 atualmente. Conta com um portfólio de 15 ativos, majoritariamente imóveis de elevado padrão construtivo (AAA) na cidade de São Paulo, com uma menor participação em empreendimentos no Rio de Janeiro (30% da receita). A qualidade dos imóveis e dos principais inquilinos traz maior segurança aos riscos da pandemia inerentes ao setor de lajes. O fundo atualmente possui uma vacância física de 24% e financeira de 18%, sendo referente a alguns imóveis em SP e apenas 1 ativo no RJ (Torre Almirante – Centro). Entendemos que o fechamento de vacância nos imóveis de SP deve ocorrer mais rápido que no RJ, que é uma região corporativa mais desafiadora. Esse aumento na ocupação no médio/longo prazo perante a retomada do ciclo imobiliário demonstra um upside relevante para os investidores, tendo em vista que o fundo vem negociando a descontos significativos no secundário.
HGRE11 – CSHG REAL ESTATE:
Gerido pelo Credit Suisse, seu portfólio conta com 19 imóveis, com maior exposição em São Paulo. Apesar de bastante pulverizada, a vacância financeira do portfólio não é baixa, atualmente em 22%. Quanto às atividades comerciais, o fundo está bastante ativo na busca por novos locatários para ocupar as áreas vagas, e já vem anunciando novas locações. Segundo informado pelo gestor, o fechamento de vacância e aumento de renda recorrente são os principais objetivos do fundo. Considerando os preços de aluguel pedidos e redução de custos, o HGRE possui potencial de entrega de R$ 1,05/cota (DY ~11% – preço de mercado atual). O fundo está passando por um período de renovação do portfólio, buscando o aumento da participação em determinados ativos e a alienação de imóveis fora de São Paulo, de participação minoritária e/ou monousuários. Essa estratégia vem gerando ganhos de capitais adicionais, e reforça o foco na gestão de imóveis de maior qualidade.
JSRE11 – JS REAL ESTATE:
O JSRE possui um portfólio de alto padrão construtivo e ótima localização, com 99% das receitas expostas à cidade de São Paulo e vacância física de 8,6%. Importante destacar que o time de gestão vem realizando um trabalho comercial bastante ativo e eficaz, de forma a reduzir a vacância da carteira e alongar os prazos de vencimento dos contratos vigentes. Neste contexto, conseguiram negociar a renovação de 100% dos contratos que venceriam no último ano, e além disso, apenas nos últimos meses, reduziram em 40% a vacância do fundo. Vale destacar que, considerando o preço de mercado da cota, o portfólio de imóveis do JSRE11 vem sendo negociado a R$ 11 mil/m², bastante abaixo dos valores que estamos vendo nas últimas transações de imóveis de alto padrão em São Paulo, e do custo de reposição dos ativos (principalmente ao considerarmos o cenário de aumento dos custos de construção).
HGRU11 – CSHG RENDA URBANA:
O HGRU passou por uma mudança de estratégia, focando na pulverização de sua carteira em outros locatários e outros segmentos de atuação. Deixou de ser um fundo monoativo e monoinquilino do segmento educacional e expandiu portfólio também para segmento de varejo. A composição da receita hoje é dividida em 46% varejo-supermercados, 18% varejo de vestuário e 32% educacional. Além disso, 81% dos contratos são atípicos (média 11 anos), que traz maior resiliência para os resultados do fundo, principalmente no cenário de incertezas atual. Atualmente o portfólio apresenta 1% de vacância física e financeira.
Vale ressaltar a gestão ativa do portfólio, com foco em destravar parte do valor dos imóveis da carteira, que na visão do gestor, estão sub precificados frente ao mercado de FIIs, além de garantir um aproveitamento das oportunidades de reciclagem dos ativos do fundo com relevante ganho de capital. Desde 2022, o HGRU vendeu mais de R$ 168 milhões em imóveis, com 30% de lucro (R$ 2,90/cota).
TRXF11 – TRX REAL ESTATE:
O TRXF11 possui um portfólio voltado para o segmento de varejo, diversificado em mais de 50 imóveis, distribuídos em 35 cidades diferentes e 13 estados. Atualmente os segmentos por inquilino estão divididos em 53% Atacadista, 38% Varejo e 9% Casa e Construção, locados para marcas como Pão de Açúcar, Assaí, Leroy Merlin e Carrefour, por meio de contratos atípicos com vencimentos após 2030. As aquisições de grande parte dos imóveis foram feitas a taxas de retorno bastante atrativas, além de ter contato com uma estrutura de alavancagem, que também favorece os resultados do fundo. É importante ressaltar que no momento, o TRXF11 possui um caixa 4 vezes maior que a necessidade de liquidez para pagamento das amortizações nos próximos 12 meses.
BTLG11 – BTG LOGÍSTICO:
O fundo pertencia à TRX e, no final de 2019, migrou sua gestão para o BTG, se tornando o único fundo de galpões logísticos do BTG listado na B3. Os contratos de aluguel são 45% atípicos com média ponderada de vencimento dos contratos de 5,6 anos, e firmados com locatários de boa qualidade (Natura, BRF, Mercado Livre, Ambev, entre outras). 82% dos imóveis estão localizados em SP, sendo que metade desses ativos está dentro do raio de 30km da cidade (área bastante demanda). O BTLG vem realizando boas aquisições por meio de suas últimas emissões: ativos logísticos de qualidade, com bom risco de crédito dos inquilinos, além de conseguir negociar taxas de retorno em média acima de 8% a.a. Além disso, o time de gestão tem atuado de forma bastante ativa no portfólio atual: em 2022, o fundo firmou novos contratos de locação, reduzindo sua vacância, além de ter gerado um aumento real nos valores de locação e estendido o prazo médio de vencimento da carteira.
Importante destacar que em outubro/22 foi concluída a incorporação do VVPR11 e BLCP11 (FII de Logística) pelo BTLG11, levando o fundo a um Patrimônio Líquido de mais de R$ 2 bilhões. Neste cenário enxergamos sinergias relevantes a serem aproveitadas, gerando uma melhora na diversificação e resultados para o fundo do BTG nos próximos períodos.
RBRY11 – RBR CRÉDITO ESTRUTURADO:
Até o fechamento de fevereiro, o portfólio estava diversificado em 34 CRIs de perfil de risco moderado, com rentabilidade média de CDI + 4,5% ou IPCA+9,2%, duration de 2,4 anos e uma razão de garantias de 1,6x o valor investido. A carteira é composta por crédito corporativo (39%), uma parcela menor em CRIs pulverizadas (17%), 30% em financiamento de obras e os 14% restantes em CRIs de estoque (quando o incorporador das unidades residenciais prontas como garantia e amortiza a operação conforme a venda dessas unidades). Em relação a indexadores, 53% do portfólio está atrelado ao CDI e 46% à inflação. Além disso, 90% do fundo é investido em CRIs ancoradas pela RBR (originadas ou investidas em mais de 50%), o que possibilita negociação de boas garantias e taxas de retorno.
Enxergamos o momento atual como uma ótima oportunidade de entrada no fundo, tendo em vista o desconto que sua cota negocia no mercado secundário. Até o final de fevereiro, considerando o preço da cota na bolsa, o investidor consegue adquirir uma carteira com taxa média de IPCA+11,50%, ou seja, em linha com carteiras de perfil de risco mais elevado (FIIs High Yield).
VGIR11 – VALORA CRI CDI:
O Fundo tem como objetivo investimento em CRIs, com maior concentração em operações indexadas ao CDI. A carteira do fundo possui mais de 40 CRIs, sendo 96% indexados ao CDI (+4,9%). A maioria dessas operações possui lastros do segmento residencial, e duration mais curta. Parte das operações são de estoque pronto, ou seja, o devedor dá como garantia unidades prontas do empreendimento, e os recebíveis são ligados às vendas dos imóveis. Outro tipo de operação que tem na carteira é as de financiamento de terreno, na qual é dado um contrato de permuta como garantia. Além disso, o fundo possui também operações de risco corporativo. A política de investimento do fundo também determina certos critérios que trazem maior resiliência para carteira, como a exposição à CRIs com rating de agência internacional superior a A-, ou, caso contrário, que tenham garantia real correspondente a no mínimo 100% o valor da dívida.
RBHG11 – RIO BRAVO HIGH GRADE:
O RBHG investe a maior parte da carteira em CRIs high grade (de baixo risco), e até 30% do portfólio em CRIs high yield com garantias robustas, de forma a elevar a taxa média da carteira. Atualmente 70% dos CRIs da carteira são indexados ao IPCA (+7,3%), 26% a CDI (+5,0%) e 4% ao IGPM (+8,5%). Essa carteira possibilita que o investidor consiga aproveitar o cenário de juros elevados, assim se proteger contra inflação. Nossa recomendação está baseada principalmente no preço que o fundo negocia no secundário. A cota do RBHG11 negocia com 10% de desconto em relação a cota patrimonial, o que resulta em yields bastante elevados quando comparado aos pares. Neste contexto, o fundo entrega um dividend yield em linha com carteiras 100% high yield, ou seja, portfólios com operações bem mais arriscadas.
RZAK11 – RIZA AKIN:
O RZAK11 explora diferentes teses de investimento: fechamento de spread (potencial de venda no mercado secundário por preços mais altos do que o de compra), carrego até o vencimento (ativos aderentes ao nível de risco e rendimento desejado para o fundo, que o time de gestão pretende carregar até o vencimento), bridge (potencial pré-pagamento futuro por parte do tomador, com a possibilidade de participação no refinanciamento). Isso reforça a gestão ativa adotada e o potencial de entrega de resultados adicionais aos cotistas. Além de se tratar de uma carteira de CRIs de qualidade e time de gestão com experiência, um dos motivos da nossa recomendação é a exposição de mais de 50% da carteira à CRIs CDI+. No cenário atual e considerando as perspectivas de manutenção da taxa de juros em patamares elevados por um tempo mais longo do que inicialmente esperado, portfólios com esse perfil tendem a se beneficiar diretamente. Até o final de fevereiro/23, a carteira de CRIs do RZAK estava dividida em: 55% CDI+4,3% e 43% IPCA+10,1%. Isto posto, o investidor se expõe à um portfólio com risco equilibrado e potencial de retornos elevados.
Confira também a nossas Estratégias de Investimento para esse mês.
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