Carteira Órama Valorização – Março de 2023
Carteira Órama Valorização – Março de 2023
Sobre a Carteira Órama Valorização
A Carteira Órama Valorização utiliza critérios quantitativos e qualitativos para seleção dos Fundos Listado (FIIs, FIAgros, FI-Infras). A recomendação é composta por 4 ativos, com foco principal em fundos descontados com alto potencial de valorização – porém sujeitos à um nível mais elevado de volatilidade (risco). Trata-se de uma carteira mensal, em que qualquer entrada/saída e/ou aumento/diminuição de exposição é realizada sempre ao final de cada mês, quando divulgamos este relatório com informações de performance e demais atualizações.
Retorno desde o início:
+6,29%
Retorno no mês:
+1,82%
Dividend Yield:
11,70%
Dividendo Médio:
R$ 0,88/cota
PERFORMANCE l FEVEREIRO 2023:
Em fevereiro, o mês foi marcado pelas decisões de política monetária nas principais economias. Nos EUA, o FOMC subiu os juros em 25 bps, enquanto na Europa e no Reino Unido 50 bps, tudo dentro do que já estava precificado pelo mercado. No entanto, o que mais chamou atenção foram as falas acompanhadas das atas com tom hawkish que aumentaram a perspectiva de continuidade do aperto monetário.
Por aqui, o Copom manteve a Selic em 13,75%, como já era antecipado. Contudo, o ruído provocado pelo próprio governo sobre uma possível mudança da meta de inflação na reunião do Conselho Monetário Nacional (CMN), do dia 16 de fevereiro, elevou a aversão ao risco. A meta não foi nem pauta do encontro, porém só a perspectiva de que o CMN e o BC podem mudar suas posturas frente à pressão política trouxe volatilidade aos ativos brasileiros.
Para março, está previsto o fim da desoneração dos impostos federais (PIS e Cofins) para etanol e gasolina no início de março, o que impacta diretamente na inflação do mês. Com isso, em março esperamos uma alta pontual de 1,25% no IPCA, o que deve impactar nos ativos indexados ao indicador.
O foco do Congresso no próximo mês deve ser a apresentação do arcabouço fiscal e o desenrolar do grupo de trabalho da reforma tributária. A equipe econômica sinalizou que a antecipação dessas pautas permitirá que os parlamentares tenham mais tempo para discutir os textos
O Projeto de Lei Complementar que irá substituir o Teto dos Gastos como pilar fiscal precisa ser simples e crível. Já para uma reforma tributária, o mercado irá analisar o impacto no rombo das contas públicas e o aumento na progressividade da tributação. No nosso cenário base, com a apresentação de ambos projetos ainda no primeiro semestre, é possível que tenhamos um melhor alinhamento das expectativas sobre os juros de longo prazo e o BC consiga já iniciar a redução dos juros ainda em 2023, com a Selic fechando dezembro em 12,75%.
Equipe de Estratégias – Órama Investimentos
Em relação ao mercado de FIIs no mês, o único segmento que teve um retorno médio positivo no período foi o de CRIs, justificado pelo aumento dos dividendos diante do fim do impacto da deflação e juros em patamares elevados que mantem a distribuição de carteiras CDI+ atrativas.
Apesar disso, a Carteira Órama Valorização – que é composta principalmente por fundos de tijolo – teve um retorno de +1,82% vs. IFIX -0,45%. Sua performance é explicada principalmente pela retomada de preço dos FIIs JSRE11 (Lajes Corporativas) e RZAT11 (Híbrido Tijolo) no período. Desde o seu início em novembro de 2021, a carteira entregou um retorno de +6,29%, enquanto o índice subiu 4,96%.
Acreditamos que a volatilidade dos fundos de tijolo deve seguir elevada, com potencial de retomada diante da perspectiva do mercado quanto ao início de corte de juros. Por enquanto, os investidores aguardam de forma apreensiva as falas do governo sobre uma nova regra fiscal. Enquanto isso, enxergamos as cotas destes FIIs negociando com descontos altos, apresentando boas oportunidades de entrada para aquelas carteiras de qualidade.
MOVIMENTAÇÕES l MARÇO 2023:
Diante do cenário macro atual, e expectativa de manutenção de juros em patamares elevados devido às incertezas fiscais, estamos acompanhando de perto a saúde das carteiras de crédito dos fundos. Neste contexto, estamos observando um momento mais desafiador para certos setores, com maior dificuldade de vendas e aumento nos níveis de distrato. Isso ocorre principalmente em segmentos secundários (como por exemplo, de multipropriedade e time sharing) e para classes mais baixas. Gostamos bastante do trabalho que a Devant vem realizando com o DEVA11, entretanto acreditamos que os ativos da carteira se expõem a riscos elevados para navegar o ambiente atual.
Em paralelo, observamos oportunidades de FIIs com carteiras de menor risco e preços bastante descontados. Diante disso, decidimos pela retirada do DEVA11 e realocação no WHGR11. O FII multiestratégia da gestora WHG traz flexibilidade na sua política de investimentos que permite com que o fundo aproveite os diferentes momentos de mercado. Atualmente sua carteira está mais concentrada em CRIs mid/high grade, ou seja, de menor risco – que acreditamos ser mais defensivo para atravessar o momento atual. Além disso, sua cota negocia com mais de 10% de desconto no secundário, o que resulta em yields elevados (em linha com carteiras high yield) e um alto potencial de valorização.
DISTRIBUIÇÃO MÉDIA DE DIVIDENDOS DA CARTEIRA:
Este mês os fundos que compõem a Carteira Órama Valorização distribuíram em média R$ 0,88/cota. Vale destacar que o objetivo desta carteira é o ganho de capital (valorização de preço), através da alocação em fundos descontados na bolsa. Por tal motivo, seus dividendos são mais baixos, quando comparamos a Carteira Órama Renda (foco em renda passiva).
A Carteira Valorização possui uma volatilidade mais elevada, tanto de preço, quanto de dividendos, por isso recomendamos para aqueles investidores com maior apetite a risco, com horizonte de investimento de longo prazo.
Atualmente os FIIs da carteira negociam com cerca de 25% de desconto em relação ao valor patrimonial, e possuem um potencial de valorização de mais de 30%. Nos últimos meses, os FIIs foram bastante impactados pelos movimentos da curva de juros puxados por incertezas fiscais no país. Acreditamos que com uma maior visibilidade nos próximos períodos, esses fundos consigam retomar o movimento de alta que estavam entregando até agosto/setembro do ano passado, diante da sinalização de fim de ciclo de aperto monetário.
RECOMENDAÇÕES:
HGRE11 – CSHG REAL ESTATE FII:
Gerido pelo Credit Suisse, seu portfólio conta com 19 imóveis, com maior exposição em São Paulo. Apesar de bastante pulverizada, a vacância financeira do portfólio não é baixa, atualmente em 22%. Quanto às atividades comerciais, o fundo está bastante ativo na busca por novos locatários para ocupar as áreas vagas, e já vem anunciando novas locações. Segundo informado pelo gestor, o fechamento de vacância e aumento de renda recorrente são os principais objetivos do fundo. Considerando os preços de aluguel pedidos e redução de custos, o HGRE possui potencial de entrega de R$ 1,05/cota (DY ~11% – preço de mercado atual). O fundo está passando por um período de renovação do portfólio, buscando o aumento da participação em determinados ativos e a alienação de imóveis fora de São Paulo, de participação minoritária e/ou monousuários. Essa estratégia vem gerando ganhos de capitais adicionais, e reforça o foco na gestão de imóveis de maior qualidade.
JSRE11 – JS REAL ESTATE FII:
O JSRE possui um portfólio de alto padrão construtivo e ótima localização, com 99% das receitas expostas à cidade de São Paulo e vacância física de 8,6%. Importante destacar que o time de gestão vem realizando um trabalho comercial bastante ativo e eficaz, de forma a reduzir a vacância da carteira e alongar os prazos de vencimento dos contratos vigentes. Neste contexto, conseguiram negociar a renovação de 100% dos contratos que venceriam no último ano, e além disso, apenas nos últimos meses, reduziram em 40% a vacância do fundo. Vale destacar que, considerando o preço de mercado da cota, o portfólio de imóveis do JSRE11 vem sendo negociado a R$ 11 mil/m², bastante abaixo dos valores que estamos vendo nas últimas transações de imóveis de alto padrão em São Paulo, e do custo de reposição dos ativos (principalmente ao considerarmos o cenário de aumento dos custos de construção).
RZAT11 – RIZA ARCTIUM FII:
O fundo tem como objetivo a compra de imóveis diretamente de empresas que buscam captar recursos através da desmobilização (venda de ativos imobilizados para geração de caixa). Nesse contexto são estruturadas operações de Sale Leaseback: o fundo compra o imóvel e assina um contrato de locação com o próprio vendedor. Diante disso, o RZAT11 consegue adquirir imóveis com altos descontos e normalmente ainda é incluída uma opção de recompra do ativo pelo vendedor. Com a opção de recompra é acordado com o inquilino o pagamento do aluguel (parcela fixa), somado à uma parcela variável (correção monetária – IPCA do valor do imóvel). Isso garante uma antecipação mensal do valor da recompra ao Fundo. Ou seja, o perfil de fluxo de caixa do fundo acaba sendo bastante similar a de um FII de CRIs, que recebe mensalmente uma taxa pré-fixada e a variação do indexador.
Os rendimentos do fundo foram diretamente impactados pelos meses de deflação. Com a volta do IPCA para o positivo, acreditamos na retomada dos dividendos e consequentemente da cota no secundário – que negocia atualmente com desconto elevado.
WHGR11 – WHG REAL ESTATE FII:
Com um mandato flexível, o WHGR11 é o FII multiestratégia iniciado em 2022 e gerido pela WHG. A estrutura permite o investimento em CRIs, FIIs, FIDCs, ações do setor imobiliário, imóveis, projetos de desenvolvimento, etc. Nos últimos períodos, diante da evolução da indústria de Fundos Imobiliários, vimos muitos FIIs nascendo nesse formato, com objetivo de retirar a rigidez das políticas de investimento e permitir que naveguem de forma mais eficiente os diferentes momentos do mercado. Entretanto, é importante que o time de gestão tenha conhecimento e experiência com os diferentes tipos de ativos investidos. Neste contexto, a equipe da WHG conta com economistas que acompanham o cenário macro – que permite o entendimento do momento de mercado-, além de profissionais com experiência na estruturação de ativos de crédito e gestão de projetos imobiliários.
Apesar de recente, o WHGR11 atualmente possui um PL de cerca de R$ 250 milhões e uma carteira diversificada. Diante do contexto atual, o fundo está com uma concentração maior em CRIs mid grade e high grade (85% do PL), ou seja, de menor risco, que acabam sendo mais defensivos para atravessar este momento de taxa de juros elevadas. Além disso, o fundo possui um % menor em ações do setor e permutas financeiras, que trazem um potencial de ganho de capital.
Nossa recomendação tem como base a qualidade e experiência do time da WHG, assim como o preço que a cota negocia atualmente no secundário. Considerando seu preço de mercado no fechamento de fevereiro/23, a taxa média da carteira de CRIs que está sendo adquirida pelo investidor é de: IPCA+13,8% (49% do PL) e CDI+5% (32% do PL) – ou seja, yields em linha com carteiras de risco mais alto (high yield), porém com perfil de risco mais equilibrado.
Confira também a nossas Estratégias de Investimento para esse mês.
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