Aspas dos Gestores FIIs – 2º semestre de 2022
No Aspas dos Gestores FIIs abrimos espaço para gestores de Fundos Imobiliários apresentarem suas visões e perspectivas sobre essa classe de ativos diante do cenário macroeconômico atual.
Panorama Semestral
O segundo semestre de 2022 foi marcado pela alta volatilidade no mercado de FIIs. Até o início de novembro, o IFIX chegou a subir mais de 7%, com uma retomada forte principalmente dos FIIs de Tijolo, diante da sinalização do Banco Central quanto ao fim do ciclo de aperto monetário. Entretanto, o contexto de eleições trouxe um revés para este cenário. Tivemos a disputa mais acirrada da história da democracia brasileira, que veio junto de uma instabilidade política. Somado a isso, a demora para o novo governo se manifestar quanto a sua equipe econômica e políticas fiscais, resultou em fortes movimentos nas curvas de juros e impactos negativos para os ativos de renda variável. Neste contexto, o IFIX chegou a cair quase 8% até meados de dezembro, com uma recuperação nos últimos dias do ano, fechando 2022 no positivo (+2,22%).
Outro acontecimento que marcou o semestre para os Fundos Imobiliários, foi a deflação pontual que tivemos durante 3 meses seguidos, fruto da adoção de medidas pelo governo de redução de impostos sobre combustíveis. Tal movimento afetou diretamente os dividendos de FIIs de CRIs com carteiras atreladas ao IPCA. A queda nos rendimentos destes fundos veio acompanhada pela desvalorização das suas cotas na bolsa.
Diante de todo exposto, vimos uma maior dificuldade para o mercado primário no 2º semestre do ano. Os FIIs de papel, que até então, mantinham prêmios em relação às suas cotas patrimoniais e conseguiam vir com novas ofertas, nos últimos 6 meses do ano observaram uma mudança de cenário. Logo, com menos recursos disponíveis para aquisição de novas operações, o mercado de CRIs se tornou menos competitivo e aqueles fundos com liquidez, conseguiram adquirir ativos com melhores relações de risco x retorno.
Entretanto, é importante destacar que mesmo com toda volatilidade e dificuldade mencionadas, o mercado de FIIs no ano de 2022 conseguiu seguir sua trajetória de crescimento. Obviamente em um ritmo menos acelerado quando comparado aos anos de 2019 e 2020 – quando a taxa de juros chegou ao patamar de 2% ao ano. Porém, a manutenção do crescimento reforça a resiliência desta classe de ativos e a importância para composição da carteira do investidor. Neste contexto, alguns marcos importantes que foram atingidos em 2022:
- O número de investidores de FIIs chegou próximo a 2 milhões
- O Patrimônio Líquido dos FIIs atingiu R$ 198 bilhões
- Liquidez Média Diária do mercado se manteve acima de R$ 200 milhões
*até novembro/2022 – Fonte: B3
Visão dos Gestores
Neste relatório abrimos espaço para que os principais gestores de FIIs descrevam de maneira detalhada sobre os desafios enfrentados durante o 2º semestre de 2022, suas expectativas para 2023 no que se trata do mercado de fundos imobiliários e os potenciais impactos deste novo cenário macroeconômico para a classe de ativos.
Além disso, convidamos os gestores a indicarem suas respectivas visões em relação a 3 temas interessantes. A seguir vamos mostrar os questionamentos e resultados, e em seguida comentaremos sobre os assuntos abordados:
- Expectativa de Performance do IFIX em 2023:
Quanto às expectativas para performance do IFIX em 2023, mesmo diante de um cenário de maiores incertezas, 87% dos gestores que participaram deste relatório acreditam que o índice terá uma rentabilidade positiva no ano, enquanto somente 4% aposta numa queda. Importante lembrar que em 2022, tivemos um retorno positivo do índice, após 2 anos consecutivos de queda. Ainda assim, quando comparamos o valor de mercado ao patrimonial da indústria como um todo, vemos que existe um desconto grande, o que demonstra um espaço relevante para recuperação. Na nossa opinião, acreditamos em um 1º semestre ainda marcado por alta volatilidade, diante das incertezas no âmbito fiscal e receios inflacionários. Entretanto, considerando os preços descontados que estes ativos negociam e a expectativa de eventual corte de juros no final deste ano, as perspectivas seguem positivas para a indústria.
- Segmentos mais promissores para 2023:
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Nesse contexto, os 2 segmentos com melhores perspectivas para 2023, na opinião dos gestores, são: Recebíveis (CRIs) e Agronegócio. Em relação aos FIIs de CRIs, conforme comentamos, esses fundos tiveram impacto negativo recente devido à deflação em seus resultados. Entretanto, a volta do indicador para patamares positivos e expectativa de inflação ainda acima da meta em 2023, reforça a retomada de seus dividendos. Quanto ao Agronegócio, é importante mencionar a classe de ativos que nasceu em 2021, dos FIAgros. Apesar de ainda ser uma indústria recente e pequena, seu potencial de crescimento é bastante elevado, diante do tamanho do agro na nossa economia. Além disso, estes fundos têm trazido carteiras de crédito (CRAs) atreladas ao CDI, que se beneficiam diretamente da alta de juros que vivemos e perspectiva de manutenção em níveis ainda elevados nos próximos períodos. Para conhecer mais sobre este mercado, veja também nosso relatório mensal de FIAgros.
- Segmentos com piores perspectivas para 2023:
(número de votos)
Por outro lado, os segmentos com piores perspectivas foram: Agências Bancárias e Lajes Corporativas. Os FIIs de Agências, em sua maioria, são mais antigos e possuem contratos de aluguel que venceram recentemente ou vencem no curto prazo, o que cria um risco adicional. Além disso, vale destacar a digitalização do setor e a demanda mais fraca para esse segmento. Já os FIIs de Lajes Corporativas, apesar da melhora inicial pós-pandemia nos indicadores do mercado imobiliário corporativo, com absorção líquida positiva e melhora nos preços dos aluguéis, os fundos não responderam da mesma forma. Além disso, a instabilidade macro dificultou uma melhora mais profunda neste segmento. Estes fundos negociam com descontos acima da média, e acreditamos que enfrentarão um 1º semestre ainda de volatilidade elevada, porém com potencial de valorização no longo prazo.
O documento abaixo traz os comentários dos gestores, em ordem alfabética. Além disso o relatório possibilita a navegação através do Sumário, selecionando o nome da gestora que desejar.
Mais informações
É importante frisar que a Órama não se responsabiliza pelo teor dos comentários, nem pela precisão dos dados apresentados pelos gestores dos fundos.
Confira também a nossas seleções e recomendações de FIIs.
Este material foi elaborado pela Órama DTVM S.A. em conjunto com os gestores. O presente documento tem propósito meramente informativo não constituindo em uma oferta de compra ou de venda de qualquer ativo. As informações aqui contidas não levam em consideração os objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades pessoais de um investidor em específico. Este material não é uma recomendação de produtos e não pode ser considerado como tal, bem como não se trata de qualquer tipo de análise ou aconselhamento para a realização de investimento, não devendo ser utilizadas com esses propósitos, nem entendidas como tais. Antes de tomar qualquer decisão de investimento, aconselhamos que o investidor entre em contato com seu assessor para orientação financeira com base em suas características e objetivos pessoais. Os investimentos em fundos estão sujeitos a riscos específicos de mercado. RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU DO FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITOS – FGC. A Órama não se responsabiliza por decisões de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informações aqui divulgadas. Fica proibida a reprodução ou redistribuição deste material para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio e expresso consentimento da Órama. As informações deste material estão atualizadas até 25/01/2023.