Carteira Órama Renda – Janeiro de 2023
Carteira Órama Renda – Janeiro de 2023
PERFORMANCE l DEZEMBRO 2022:
O mês de dezembro foi marcado pelo foco em definições políticas importantes. O desenrolar da PEC de Transição assim como a indicação dos integrantes do próximo governo fizeram preço a cada nova notícia. A PEC foi desidratada e o espaço aberto no teto dos gastos de R$ 145 bilhões será por apenas um ano. Esse enxugamento, contudo, não reduz o desafio de controlar os gastos públicos e uma nova regra fiscal deve ser discutida no primeiro semestre do ano que vem, junto com uma proposta de reforma tributária.
Um dos pontos de maior tensão foi a desagregação do atual Ministério da Economia. Fernando Haddad foi indicado para a Fazenda, Geraldo Alckmin chefiará a pasta da Indústria e Comércio e Simone Tebet deve assumir o Planejamento. Essa composição área econômica, reúne possíveis presidenciáveis para 2026, de modo que há pressão para aumento dos gastos.
Ainda, tivemos decisão do Copom no dia 07, com manutenção da Selic em 13,75%. Na ata, os membros do Comitê reforçam que continuam atentos aos riscos fiscais.
No mercado de juros futuros, a ponta mais curta e o vértice intermediário da curva recuaram, ao passo que o vértice longo abriu. Essa mudança na inclinação reflete uma percepção de aumento de risco fiscal levando a manutenção dos juros altos por mais tempo.
O cenário doméstico foi marcado pela volatilidade. O Ibovespa chegou a recuar mais de 8,5% e depois subiu 6,7% na última quinzena do mês, acumulando uma queda de 2,45% no período.
O movimento do mercado de FIIs foi similar, com o IFIX chegando a cair 3,7% nas primeiras duas semanas de dezembro, e fechando o mês no zero a zero. A recuperação no final de dezembro já era esperada. Historicamente, observamos os fundos imobiliários se comportarem desta maneira no final do ano, justificado também pela distribuição de dividendos extraordinários no último mês do semestre, de forma a cumprir com a Lei 8.668/93.
Neste contexto, a Carteira Órama Renda se beneficiou diretamente da retomada de FIIs descontados, e encerrou o mês com um retorno positivo de 0,84%. Quanto a performance no ano, tivemos mais um ciclo positivo e superando o benchmark, com a carteira apresentando um desempenho de +8,99% vs. IFIX +2,22%.
Desde o seu início em novembro de 2021, a Órama Renda entregou um retorno de 12,73%, enquanto o índice subiu 7,16%. O resultado da carteira se explica pelo acompanhamento constante e próximo do mercado pelo time de análises, aproveitando oportunidades que se beneficiam do cenário macro e micro. Além disso, buscamos trazer um perfil mais defensivo para a carteira em momentos de maior volatilidade, como o que estamos observando nos últimos períodos.
Para o ano de 2023, seguiremos com o compromisso de entregar uma carteira diversificada e buscando fundos de qualidade e com potencial de retorno acima da média. Acreditamos que teremos um ano desafiador, tanto no contexto doméstico quanto internacional – o que reforça a importância do acompanhamento da indústria de FIIs e demais indicadores, pois são nesses momentos que conseguimos nos diferenciar e aproveitar as melhores oportunidades.
MONITOR DE DIVIDENDOS DA CARTEIRA ÓRAMA RENDA:
Este mês os fundos que compõem a Carteira Órama Renda distribuíram em média R$ 1,15/cota. Importante destacar que o objetivo desta carteira é manter um dividend yield de 1% ao mês. Neste contexto, ela atualmente é composta 100% por fundos de crédito (no caso, FIIs de CRIs).
Os CRIs são papéis de renda fixa, que tem resultado mensal de juros e da variação do indexador, seja um indicador de inflação ou o próprio CDI. Em paralelo, os FIIs de Tijolo – aqueles que compram imóveis diretamente – recebem mensalmente o aluguel pago pelo inquilino. De acordo com o contrato firmado, o aluguel é reajustado anualmente pela inflação. Ou seja, o impacto da correção monetária nas distribuições só é sentido uma vez por ano pelo fundo e seus cotistas. Além disso, em um momento de mercado mais desafiador para o proprietário do imóvel (no caso, o próprio FII), impactos de descontos, inadimplência, carência e renegociações podem se refletir em resultados abaixo do esperado. Por tal motivo, os FIIs de CRIs conseguem entregar rendimentos mais elevados.
Em relação aos resultados da Carteira Renda, é possível observar que mesmo em um momento de deflação, os dividendos seguiram acima da meta de 1% a.m. e da média do mercado (DY do IFIX 0,97% a.m.). Isso ocorreu devido aos movimentos que realizamos nos últimos períodos, antecipando tal cenário, e aumentando nossa exposição à carteiras com operações CDI+ e/ou com lucro retido para atravessar os últimos meses.
Para os próximos meses, esperamos dividendos crescentes, com o fim do impacto da deflação nos pagamentos dos CRIs, e diante da manutenção dos juros em patamares elevados por um período mais longo do que inicialmente era esperado (justificado pelas incertezas fiscais no país).
MOVIMENTAÇÕES l JANEIRO 2023:
Não ocorreram alterações em nossa recomendação para janeiro/2023.
RECOMENDAÇÕES:
*Em restrição: Oferta em andamento
RBRY11 – RBR CRÉDITO ESTRUTURADO:
Atualmente o portfólio está diversificado em 33 operações, com rentabilidade média de CDI + 4,5%, duration de 2,6 anos e uma razão de garantias de 1,7x o valor investido. A carteira é composta por crédito corporativo (41%), uma parcela menor em CRIs pulverizadas (28%), 20% em financiamento de obras e os 11% restantes em CRIs de estoque (quando o incorporador das unidades residenciais prontas como garantia e amortiza a operação conforme a venda dessas unidades). Em relação a indexadores, 51% do portfólio está atrelado ao CDI e 48% à inflação.
Vale ressaltar que para os próximos meses, o fundo deve continuar entregando bons rendimentos, principalmente devido a sua exposição ao CDI (ainda em patamares elevados), proteção contra deflação em parte dos CRIs, reserva de lucro acumulada e ao resultado acruado de inflação ainda não distribuído. Além disso, a RBR tem uma gestão bastante ativa do portfólio de CRIs, e consegue realizar transações interessantes com geração de retornos adicionais para o fundo e seus cotistas.
VGIR11 – VALORA CRI CDI:
O Fundo tem como objetivo investimento em CRIs, com maior concentração em operações indexadas ao CDI. A carteira do fundo possui mais de 40 CRIs, sendo 96% indexados ao CDI (+4,9%). A maioria dessas operações possui lastros do segmento residencial, e duration mais curta. Parte das operações são de estoque pronto, ou seja, o devedor dá como garantia unidades prontas do empreendimento, e os recebíveis são ligados às vendas dos imóveis. Outro tipo de operação que tem na carteira é as de financiamento de terreno, na qual é dado um contrato de permuta como garantia. Além disso, o fundo possui também operações de risco corporativo. A política de investimento do fundo também determina certos critérios que trazem maior resiliência para carteira, como a exposição mínima de 20% à CRIs com rating de agência internacional superior a A-.
IBCR11 – INTEGRAL BREI CRI:
O IBCR11 encerrou o IPO em agosto/21 captando R$ 80 milhões. Desde então alocou principalmente em operações de financiamento de término de obra. Esses CRIs possibilitam a mitigação de riscos no que se refere ao andamento das obras dos projetos, tendo em vista que o credor entra apenas na fase final de desenvolvimento. A taxa média da carteira atualmente é de inflação+9,47%a.a. O aumento recente do spread do portfólio é explicado pela troca de alguns CRIs na carteira, que em um primeiro momento foram investidos no intuito de evitar a demora na alocação dos recursos captados, e potencial efeito negativo nos resultados do fundo e consequentemente dos cotistas. Além disso, o fundo atualmente está exposto a diferentes estados do país (MG, SP, GO, RS e SC) e aos segmentos residencial e logístico. A escolha dos setores é estratégica, baseada principalmente: no crescimento acelerado do e-commerce que impulsionou o mercado imobiliário logístico, e no cenário ainda favorável para desenvolvimento de novos projetos residenciais.
ALOCAÇÃO POR INDEXADOR:
Nos últimos períodos realizamos ajustes na Carteira Órama Renda, de forma a se adaptar ao cenário macroeconômico. Com o arrefecimento da inflação e aumento de juros, incluímos na carteira recomendada fundos com maior exposição à ativos atrelados ao CDI. Em janeiro deste ano, essas operações representavam apenas 32% da Carteira, e em novembro subimos para 54% com um spread médio de 4,69%.
Vale destacar que a maior parte dos CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) emitidos no mercado são indexados à inflação, tendo em vista a natureza do lastro imobiliário. Por tal motivo, estudamos bastante a indústria de Fundos Imobiliários para achar as melhores oportunidades de FIIs com exposição ao CDI, garantias robustas, e um time de gestão experiente.
Confira também a nossas Estratégias de Investimento para esse mês.
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