Carteira Valorização FII – Novembro de 2022
Carteira Valorização FII – Novembro 2022
PERFORMANCE l OUTUBRO 2022:
Outubro foi marcado pela grande volatilidade política em torno das eleições presidenciais que, a cada notícia, refletia no mercado. No âmbito econômico, tivemos a decisão do Copom, seguindo a expectativa de manutenção da taxa em 13,75% a.a.. No comunicado, o Copom ressaltou os riscos externos e domésticos e enfatizou estar vigilante sobre se o atual nível da taxa básica de juros, mantido por período suficientemente prolongado, será suficiente para assegurar a convergência da inflação. Além disso, nossas projeções indicam que a inflação voltará ao terreno positivo, após três meses consecutivos de deflação.
No exterior, a expectativa está em torno da decisão da taxa de juros do Fed, que acontecerá na primeira semana de novembro. A China também teve destaque no mês, com a recondução de Xi Jinping para um terceiro mandato e divulgação do PIB acima do esperado pelo mercado. Na Europa, os indicadores continuam apontando desaceleração da economia e, no Reino Unido, houve nomeação de um novo primeiro-ministro. Além disso, o BCE (Banco Central Europeu) anunciou mais um aumento de juros em 75 pontos base.
O Ibovespa também fechou no positivo, com alta de 5,45%, apesar de ter sofrido uma queda forte na última semana antes das eleições, com a cautela política no radar dos investidores.
Para novembro, com a eleição tendo sido vencida por Lula, esperamos agora pela indicação da equipe de transição. Governar tendo vencido com margem extremamente apertada, de cerca de 2,1 milhões de votos, e com um congresso de centro-direita, será um desafio, porém manejável. Lula já buscou em seu discurso de vitória sinalizar que vai servir a todos os brasileiros. Esses acenos para uma pacificação do país são importantes em um contexto da população dividida e esperamos a colaboração também de Bolsonaro para a diminuição das tensões.
Em relação aos investimentos, vimos que o mercado, de certa forma, já precificou ao longo de outubro, na bolsa e nos juros, a possibilidade de vitória de Lula. Desse modo, apesar da volatilidade, não vemos mudanças estruturais. A autonomia do BC brasileiro e a aprovação de marcos legais importantes para o desenvolvimento da infraestrutura, também nos traz tranquilidade institucional.
O ponto-chave para melhoria das perspectivas, de forma geral, será a apresentação da nova composição da equipe econômica, assim como uma nova regra fiscal crível. Vemos que movimentos na linha de um time fiscalmente responsável serão bem recebidos.
Por fim, no mês de outubro, o IFIX teve um retorno marginalmente positivo de +0,02%. O impacto negativo veio principalmente dos FIIs de CRIs, que sofreram com a deflação dos últimos meses. Acreditamos que esses fundos só voltarão a aumentar seus rendimentos no final do ano/início do ano que vem, tendo em vista a defasagem na distribuição da variação do IPCA para os cotistas. No ano, os FIIs de Tijolo são os destaques, puxados principalmente pela sinalização do fim do ciclo de aperto monetário. Em relação a performance da Carteira Valorização FII, esta apresentou um retorno de -1,44%. No acumulado desde o início (nov/21), a carteira está com um retorno total (preço+dividendos) de +17,15% vs. IFIX +11,80%.
| Rentabilidade | out/22 | Desde o início (nov/21) |
|---|---|---|
| Valorização FII | -1,44% | +17,15% |
| IFIX | +0,02% | +11,80% |
DISTRIBUIÇÃO MÉDIA DE DIVIDENDOS DA CARTEIRA:
MOVIMENTAÇÕES l NOVEMBRO 2022:
Não ocorreram alterações em nossa recomendação para novembro/2022.
RECOMENDAÇÕES:
HGRE11 – CSHG REAL ESTATE:
Gerido pelo Credit Suisse, seu portfólio conta com 19 imóveis, com maior exposição em São Paulo. Apesar de bastante pulverizada, a vacância financeira do portfólio não é baixa, atualmente em 21,8%. Quanto às atividades comerciais, o fundo está bastante ativo na busca por novos locatários para ocupar as áreas vagas, e já vem anunciando novas locações. Segundo informado pelo gestor, o fechamento de vacância e aumento de renda recorrente são os principais objetivos para 2022. Considerando os preços de aluguel pedidos e redução de custos, o fundo possui potencial de entrega de R$ 1,05/cota (DY ~9% – preço de mercado atual). O HGRE está passando por um período de renovação do portfólio, buscando o aumento da participação em determinados ativos e a alienação de imóveis fora de São Paulo, de participação minoritária e/ou monousuários. Essa estratégia vem gerando ganhos de capitais adicionais, e reforça o foco na gestão de imóveis de maior qualidade.
Confira a análise completa do HGRE11.
JSRE11 – JS REAL ESTATE:
O JSRE possui um portfólio de alto padrão construtivo e ótima localização, com 99% das receitas expostas à cidade de São Paulo e vacância financeira de 11,7%. Importante destacar que o time de gestão vem realizando um trabalho comercial bastante ativo, de forma a reduzir a vacância da carteira e alongar os prazos de vencimento dos contratos vigentes. Adicionalmente, em 2021 o JSRE se aproveitou do cenário de desconto de diversos FIIs no mercado secundário, para realizar uma alocação tática em determinados ativos. Nesse contexto, já foi possível realizar ganhos interessantes para os resultados do fundo. Atualmente, a posição representa somente 4% do PL.
Confira a análise completa do JSRE11.
DEVA11 – DEVANT RECEBÍVEIS:
O DEVA11 tem a proposta de ser um fundo de renda, com foco em investimentos de renda fixa, priorizando CRIs de lastro pulverizado em busca de retornos elevados por trás de uma estrutura robusta de garantias. A carteira é diversificada por segmentos, alocando 25% em multipropriedade, 18% em loteamento, 33% corporativo, 6% shoppings, 13% incorporação vertical, 3% energia, 1% armazenagem e 1% time sharing. A metodologia de gestão se baseia em uma série de travas de alocação de forma a mitigar risco de concentração de seu portfólio. Devido a exposição à segmentos mais arriscados, a metodologia de gestão se baseia em uma série de travas de alocação de forma a mitigar riscos de seu portfólio. Além disso, 85% dos CRIs são series seniores ou única, e apenas 15% subordinada. O time de gestão faz um acompanhamento próximo a todas operações. Atualmente a carteira do DEVA está diversificada em mais de 55 operações em todo Brasil, com 99% de exposição à inflação (IGP-M e IPCA) e um LTV médio de 43%, com uma taxa média de carrego de inflação +10,38% a.a.
Importante destacar que diante da deflação pontual observada nos últimos meses, o DEVA11 possui um diferencial relevante em relação a proteção dos CRIs. 99% das operações da carteira possuem proteção contra variação de preços negativa sobre os pagamentos – ou seja, nos meses em que temos deflação, a correção monetária do papel é zerada, e o CRI paga 100% da taxa pré acordada.
Confira a análise completa do DEVA11.
TGAR11 – TG ATIVO REAL:
*Em Restrição (Oferta em andamento)
→ Para Carteira Valorização FII selecionamos FIIs com potenciais mais elevados de valorização de preço, assim como carteiras com yields acima da média, que consequentemente possuem operações com perfil de risco mais arrojado.
Confira também a nossas Estratégias de Investimento para esse mês.
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