Carteira Equilíbrio FII – Agosto de 2022
Carteira Equilíbrio FII – Agosto de 2022
PERFORMANCE l JULHO 2022:
Diante das medidas adotadas pelo governo para combater a inflação, a expectativa do mercado é que tenhamos uma deflação pontual no mês de julho. Para os próximos meses do ano, são esperadas variações do IPCA em níveis abaixo do que vínhamos tendo anteriormente.
Ao mesmo tempo, a percepção de aumento de risco fiscal, acentuada com a aprovação da PEC dos Benefícios, movimentou as curvas de juros. Os futuros de DI bateram suas máximas desde 2016, chegando ao patamar de 13,925% para o vencimento de 2023. No exterior, a alta nos preços também é uma preocupação e os bancos centrais continuaram a elevar seus juros. Nos EUA, o Comitê de Política Monetária subiu sua taxa de juros em 0,75 ponto percentual. Já na Europa, o BCE elevou em 0,5 ponto percentual, o primeiro aumento de juros desde 2011.
Em complemento a todo cenário apresentado, vale lembrar que em outubro teremos eleições presidenciais no Brasil, o que traz ainda mais incerteza para os investidores.
No mercado de FIIs o destaque do mês ficou com a retomada dos segmentos de FoFs (Fundo de Fundos), Logística e Shoppings. Já o segmento de Recebíveis (CRIs) segue puxando os resultados do mercado para cima em 2022 e nas janelas mais longas de 2 e 3 anos. Em relação a performance da Carteira Equilíbrio FII, esta apresentou um retorno positivo e acima do seu benchmark: +1,98% vs. IFIX +0,66%. No acumulado desde o início (nov/21), a carteira continua superando o IFIX e apresenta um retorno total (preço+dividendos) de +9,62% vs. IFIX +5,17%.
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| Rentabilidade | jul/22 | Desde o início (nov/21) |
|---|---|---|
| Equilíbrio FII | +1,98% | +9,62% |
| IFIX | +0,66% | +5,17% |
DISTRIBUIÇÃO MÉDIA DE DIVIDENDOS DA CARTEIRA:
MOVIMENTAÇÕES l JULHO 2022:
Não ocorreram alterações em nossa recomendação para julho/2022.
RECOMENDAÇÕES:
JSRE11 – JS REAL ESTATE:
O JSRE possui um portfólio de alto padrão construtivo e ótima localização, com 99% das receitas expostas à cidade de São Paulo e vacância financeira de 11%. Importante destacar que o time de gestão vem realizando um trabalho comercial bastante ativo, de forma a reduzir a vacância da carteira e alongar os prazos de vencimento dos contratos vigentes. Adicionalmente, em 2021 o JSRE se aproveitou do cenário de desconto de diversos FIIs no mercado secundário, para realizar uma alocação tática em determinados ativos. Nesse contexto, já foi possível realizar ganhos interessantes para os resultados do fundo. Atualmente, a posição representa somente 4% do PL.
BTLG11 – BTG LOGÍSTICO:
O fundo pertencia à TRX e migrou gestão para o BTG, se tornando o único fundo de logística do BTG listado na B3. Os contratos de aluguel são 34% atípicos com média ponderada de vencimento dos contratos (WAULT) de 5,6 anos, e firmados com locatários de boa qualidade (Natura, BRF, Mercado Livre, Ambev, entre outras). 91% dos imóveis estão localizados em SP, sendo que metade desses ativos está dentro do raio de 30km da cidade (área bastante demanda). O BTLG vem realizando boas aquisições por meio de suas últimas emissões: ativos logísticos de qualidade, com bom risco de crédito dos inquilinos, além de conseguir negociar taxas de retorno em média acima de 8% a.a.
Além disso, o time de gestão tem atuado de forma bastante ativa no portfólio atual: no primeiro semestre deste ano, o fundo firmou 7 novos contratos de locação, reduzindo sua vacância de 2,4% (no 2T21) para 0,7%, além de ter gerado um aumento real nos valores de locação e estendido o prazo médio de vencimento da carteira de 4,8 anos (no 2T21) para 5,6 anos.
DEVA11 – DEVANT RECEBÍVEIS:
*Em Restrição (Oferta em andamento)
VGIR11 – VALORA CRI CDI:
O Fundo tem como objetivo investimento em CRIs, com maior concentração em operações indexadas ao CDI. A carteira do fundo possui 40 CRIs, sendo 99% indexados ao CDI (+4,5%) e o restante à IPCA (+5,5%). A maioria dessas operações possui lastros do segmento residencial, e duration mais curta. Parte das operações são de estoque pronto, ou seja, o devedor dá como garantia unidades prontas do empreendimento, e os recebíveis são ligados às vendas dos imóveis. Outro tipo de operação que tem na carteira é as de financiamento de terreno, na qual é dado um contrato de permuta como garantia. Além disso, o fundo possui também operações de risco corporativo. A política de investimento do fundo também determina certos critérios que trazem maior resiliência para carteira, como a exposição mínima de 20% à CRIs com rating de agência internacional superior a A-.
→ Para Carteira Equilíbrio FII misturamos FIIs com perfil menos arriscado (FIIs de CRIs high grade/mid grade e/ou FIIs de Tijolo com contratos atípicos e longos) e Fundos mais arrojados, que possuem potenciais elevados de apreciação de preço, assim como yields acima da média.
Para ter acesso ao relatório completo, clique no link abaixo:
Confira também a nossas Estratégias de Investimento para esse mês.
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