Carteira Consistência FII – Agosto de 2022
Carteira Consistência FII – Agosto de 2022
PERFORMANCE l JULHO 2022:
Diante das medidas adotadas pelo governo para combater a inflação, a expectativa do mercado é que tenhamos uma deflação pontual no mês de julho. Para os próximos meses do ano, são esperadas variações do IPCA em níveis abaixo do que vínhamos tendo anteriormente.
Ao mesmo tempo, a percepção de aumento de risco fiscal, acentuada com a aprovação da PEC dos Benefícios, movimentou as curvas de juros. Os futuros de DI bateram suas máximas desde 2016, chegando ao patamar de 13,925% para o vencimento de 2023. No exterior, a alta nos preços também é uma preocupação e os bancos centrais continuaram a elevar seus juros. Nos EUA, o Comitê de Política Monetária subiu sua taxa de juros em 0,75 ponto percentual. Já na Europa, o BCE elevou em 0,5 ponto percentual, o primeiro aumento de juros desde 2011.
Em complemento a todo cenário apresentado, vale lembrar que em outubro teremos eleições presidenciais no Brasil, o que traz ainda mais incerteza para os investidores.
No mercado de FIIs o destaque do mês ficou com a retomada dos segmentos de FoFs (Fundo de Fundos), Logística e Shoppings. Já o segmento de Recebíveis (CRIs) segue puxando os resultados do mercado para cima em 2022 e nas janelas mais longas de 2 e 3 anos. Em relação a performance da Carteira Consistência FII, esta apresentou um retorno positivo e bastante acima do seu benchmark: +2,21% vs. IFIX +0,66%. No acumulado desde o início (nov/21), a carteira continua superando o IFIX e apresenta um retorno total (preço+dividendos) de +10,61% vs. IFIX +5,17%.
| Rentabilidade | jul/22 | Desde o início (nov/21) |
|---|---|---|
| Consistência FII | +2,21% | +10,61% |
| IFIX | +0,66% | +5,17% |
DISTRIBUIÇÃO MÉDIA DE DIVIDENDOS DA CARTEIRA:
MOVIMENTAÇÕES l AGOSTO 2022:
Não ocorreram alterações em nossa recomendação para agosto/2022.
RECOMENDAÇÕES:
HGRU11 – CSHG RENDA URBANA:
O HGRU passou por uma mudança de estratégia, focando na pulverização de sua carteira em outros locatários e outros segmentos de atuação. Deixou de ser um fundo monoativo e monoinquilino do segmento educacional e expandiu portfólio também para segmento de varejo. A composição da receita hoje é dividida em 48% varejo-supermercados, 24% varejo de vestuário e 29% educacional. Além disso, 83% dos contratos são atípicos (média 12,6 anos), que traz maior resiliência para os resultados do fundo, principalmente no cenário de incertezas atual. Atualmente o portfólio apresenta 0% de vacância física e financeira.
Vale ressaltar a gestão ativa do portfólio, com foco em destravar parte do valor dos imóveis da carteira, que na visão do gestor, estão sub precificados frente ao mercado de FIIs, além de garantir um aproveitamento das oportunidades de reciclagem dos ativos do fundo com relevante ganho de capital. No primeiro semestre do ano, o HGRU teve um lucro por cota de R$ 1,27 com esta estratégia. Em seguida, em julho foram anunciadas vendas de outros 4 ativos, que resultaram em um lucro de R$ 0,44/cota.
BTLG11 – BTG LOGÍSTICO:
O fundo pertencia à TRX e migrou gestão para o BTG, se tornando o único fundo de logística do BTG listado na B3. Os contratos de aluguel são 34% atípicos com média ponderada de vencimento dos contratos (WAULT) de 5,6 anos, e firmados com locatários de boa qualidade (Natura, BRF, Mercado Livre, Ambev, entre outras). 91% dos imóveis estão localizados em SP, sendo que metade desses ativos está dentro do raio de 30km da cidade (área bastante demanda). O BTLG vem realizando boas aquisições por meio de suas últimas emissões: ativos logísticos de qualidade, com bom risco de crédito dos inquilinos, além de conseguir negociar taxas de retorno em média acima de 8% a.a.
Além disso, o time de gestão tem atuado de forma bastante ativa no portfólio atual: no primeiro semestre deste ano, o fundo firmou 7 novos contratos de locação, reduzindo sua vacância de 2,4% (no 2T21) para 0,7%, além de ter gerado um aumento real nos valores de locação e estendido o prazo médio de vencimento da carteira de 4,8 anos (no 2T21) para 5,6 anos.
RBRY11 – RBR CRÉDITO ESTRUTURADO:
Atualmente o portfólio está diversificado em 29 operações, com rentabilidade média de CDI + 4,6%, duration de 2,5 anos e uma razão de garantias de 1,7x o valor investido. A carteira é composta por crédito corporativo (45%), financiamento de obras (29%), uma parcela menor em CRIs pulverizadas (19%) e os 7% restantes em CRIs de estoque (quando o incorporador das unidades residenciais prontas como garantia e amortiza a operação conforme a venda dessas unidades). Em relação a indexadores, 41% do portfólio está atrelado ao CDI e 52% à inflação. Vale ressaltar que para os próximos meses, mesmo com a inflação baixa, o fundo deve continuar entregando bons rendimentos, principalmente devido a sua exposição ao CDI (ainda em patamares elevados), reserva de lucro acumulada de R$0,51/cota e ao resultado acruado de inflação ainda não distribuído de R$0,56/cota. Além disso, a RBR tem uma gestão bastante ativa do portfólio de CRIs, e consegue realizar transações interessantes com geração de retornos adicionais para o fundo e seus cotistas.
VGIR11 – VALORA CRI CDI:
O Fundo tem como objetivo investimento em CRIs, com maior concentração em operações indexadas ao CDI. A carteira do fundo possui 40 CRIs, sendo 99% indexados ao CDI (+4,5%) e o restante à IPCA (+5,5%). A maioria dessas operações possui lastros do segmento residencial, e duration mais curta. Parte das operações são de estoque pronto, ou seja, o devedor dá como garantia unidades prontas do empreendimento, e os recebíveis são ligados às vendas dos imóveis. Outro tipo de operação que tem na carteira é as de financiamento de terreno, na qual é dado um contrato de permuta como garantia. Além disso, o fundo possui também operações de risco corporativo. A política de investimento do fundo também determina certos critérios que trazem maior resiliência para carteira, como a exposição mínima de 20% à CRIs com rating de agência internacional superior a A-.
→ Para Carteira Consistência FII buscamos selecionar FIIs com maior resiliência de fluxo de caixa, o que consequentemente traz uma menor volatilidade no preço da cota no secundário. Diante disso, selecionamos Fundos de CRIs com perfil baixo/moderado de risco e/ou FIIs de Tijolo com contratos longos e inquilinos robustos.
Para ter acesso ao relatório completo, clique no link abaixo:
Confira também a nossas Estratégias de Investimento para esse mês.
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