ARCT11 é o FII de Tijolo com o maior dividend yield do 1º tri de 2022 (COMPRA)

ARCT11 é o FII de Tijolo com maior dividend yield do 1º trimestre de 2022: No período o fundo já distribuiu R$ 4,79/cota, resultando em um dividend yield anualizado de 19,8% (preço 30/12/2021).

O ARCT11 possui uma estrutura diferenciada que possibilita a distribuição integral da variação da inflação mensal, além da taxa pré-fixada (que hoje está em 9,4% ao ano). No cenário de inflação ainda acelerada, seus resultados são diretamente impactados.

O Time de Estratégias da Órama, em suas projeções, indica que a inflação no curto/médio prazo deve seguir em patamares elevados, com expectativa de fechamento do ano acima da meta. Nesse contexto, o ARCT11 deve seguir entregando dividendos acima da média.

Recomendação de Compra: ARCT11 – Riza Arctium Real Estate FII

SEGMENTO: HÍBRIDO TIJOLO

Fundo de Tijolo (investimento em imóveis) com resultados de FII de CRI (renda fixa)

FII de tijolo com uma tese diferenciada

O ARCT11 – Riza Arctium Real Estate FII tem como objetivo a compra de imóveis diretamente de empresas que buscam captar recursos através da desmobilização (venda de ativos imobilizados para geração de caixa).  

Nesse contexto são estruturadas operações de Sale Leaseback: o fundo compra o imóvel e assina um contrato de locação com o próprio vendedor.

As principais características dessas operações são:

  • Contratos de Longo Prazo (10 anos)
  • Garantias (fiança, aval, seguro)
  • Localização Estratégia
  • Imóveis com boa liquidez
  • Imóveis essenciais para operação da empresa

Fluxo de caixa com perfil de renda fixa

Essa estrutura se mostra vantajosa para empresas que buscam recursos, quando comparadas às altas taxas de financiamento cobradas pelos bancos. Diante disso, o ARCT11 consegue adquirir imóveis com altos descontos e normalmente ainda é incluída uma opção de recompra do ativo pelo vendedor.

Com a opção de recompra é acordado com o inquilino o pagamento do aluguel (parcela fixa), somado à uma parcela variável (correção monetária – IPCA do valor do imóvel). Essa estrutura garante uma antecipação da recompra ao Fundo.

Ou seja, o perfil de fluxo de caixa do fundo acaba sendo bastante similar a de um FII de CRIs, que recebe mensalmente uma taxa pré-fixada e a variação do indexador. Isso é diferente dos demais FIIs de Tijolo, que recebem a correção monetária apenas após o reajuste anual dos seus contratos de aluguel.

Time de gestão com experiência em análise de crédito

O foco da gestão é na análise de crédito do vendedor/locatário. O time da Riza possui vasta experiência no mercado de crédito, o que traz um diferencial. Importante destacar que o FII se torna o dono do imóvel, e mesmo que a empresa entre em RJ ou passe por dificuldades financeiras, o fundo não poderá perder o ativo.

Trata-se apenas do risco de não recebimento do aluguel, que caso ocorra, o ARCT11 pode procurar um novo locatário ou até mesmo vender o imóvel.

Portfólio Diversificado

Atualmente o Fundo possui 9 imóveis, com inquilinos de diferentes setores (energia, materiais básicos, consumo). Isso traz uma diversificação para a carteira, mitigando eventuais riscos.

Fonte: Relatório ARCT11 março/22

Após a última aquisição anunciada no final de dezembro/21 (Cervejaria Imperial), e o cap rate médio ponderado do portfólio é de 9,4%. Tendo em vista a estrutura diferenciada dos contratos de locação (explicada anteriormente) a receita mensal projetada do fundo é de: IPCA+9,4%a.a..

DIFERENCIAL: Nossa tese tem como base a estratégia diferenciada do fundo e o formato dos contratos de locação firmados. O ARCT11 é dono do imóvel, o que traz uma maior segurança ao investidor final e atua como credor do inquilino/vendedor. O recebimento de parcelas mensais de correção monetária é um diferencial quando comparamos aos demais FIIs de Tijolo.

*PONTO DE ATENÇÃO: Devemos acompanhar de perto a capacidade de originação do gestor diante de eventuais recompras (antecipadas ou ao final dos contratos). É de extrema importância que o time de gestão já tenha potenciais ativos para alocação dos recursos, caso ocorra a venda de algum imóvel.

OPORTUNIDADE: Por outro lado, no caso de recompra antecipada, os contratos firmados já determinam multas específicas a serem pagas pelos inquilinos, o que resultaria em lucros adicionais para o fundo.

No cenário atual de inflação ainda acelerada, o fundo deve seguir entregando dividendos fortes (média dos últimos 6 meses: R$ 1,60/cota), o que deve resultar na continuidade do movimento de subida de preço.

Nosso preço alvo para o fundo é de R$ 116,50 (upside de 9,5%).

Confira também a nossas carteiras recomendadas de FIIs.

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