Carteira Equilíbrio FII – Maio de 2022
Carteira Equilíbrio FII – Maio de 2022
PERFORMANCE l ABRIL 2022:
No Brasil, com a inflação ainda acelerada, vimos os juros futuros em alta novamente. Além disso, tivemos impactos do cenário internacional, com a continuidade dos conflitos entre Rússia e Ucrânia e a nova onda de Covid na China, ambos eventos resultando em efeitos importantes para a economia global.
A expectativa é de um novo aumento da Taxa Selic pelo Bacen na reunião do Copom em maio. Além disso, ainda existem riscos de novos aumentos diante do contexto atual.
No mercado de FIIs, o clima foi de retomada. O destaque ficou com os FIIs que estavam mais descontados, nos Segmentos de Lajes Corporativas, Shoppings e FoFs. No acumulado do ano, os FIIs de CRIs seguem apresentam resultados fortes, diante do aumento da taxa de juros e índices de inflação ainda em patamares elevados.
No mês de abril, a Carteira Equilíbrio FII teve um retorno bastante acima do seu benchmark: +2,24% vs. IFIX +1,19%. No acumulado desde o início (nov/21), a carteira apresenta um retorno total (preço+dividendos) de +7,03% vs. IFIX +5,13%.
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| Rentabilidade | mar/22 | Desde o início (nov/21) |
|---|---|---|
| Equilíbrio FII | +2,24% | +7,03% |
| IFIX | +1,19% | +5,13% |
| CDI | +0,83% | +4,68% |
DISTRIBUIÇÃO MÉDIA DE DIVIDENDOS DA CARTEIRA:
MOVIMENTAÇÕES l MAIO 2022:
Não ocorreram alterações em nossa recomendação para maio/2022.
RECOMENDAÇÕES:
JSRE11 – JS REAL ESTATE:
O JSRE possui um portfólio de alto padrão construtivo e ótima localização, com 99% das receitas expostas à cidade de São Paulo e vacância financeira de 11%. Importante destacar que o time de gestão vem realizando um trabalho comercial bastante ativo, de forma a reduzir a vacância da carteira e alongar os prazos de vencimento dos contratos vigentes. Adicionalmente, em 2021 o JSRE se aproveitou do cenário de desconto de diversos FIIs no mercado secundário, para realizar uma alocação tática em determinados ativos. Nesse contexto, já foi possível realizar ganhos interessantes para os resultados do fundo. Atualmente, a posição representa somente 5% do PL.
BTLG11 – BTG LOGÍSTICO:
O fundo pertencia à TRX e migrou gestão para o BTG, se tornando o único fundo de logística do BTG listado na B3. Os contratos de aluguel são 47% atípicos com média ponderada de vencimento dos contratos (WAULT) de 4,9 anos, e firmados com locatários de boa qualidade (Natura,BRF, Mercado Livre, Ambev, entre outras). 94% dos imóveis estão localizados em SP, sendo que metade desses ativos está dentro do raio de 30km da cidade (área bastante demanda). O BTLG vem realizando boas aquisições por meio de suas últimas emissões: ativos logísticos de qualidade, com bom risco de crédito dos inquilinos, além de conseguir negociar taxas de retorno em média acima de 8% a.a.
DEVA11 – DEVANT RECEBÍVEIS:
O DEVA11 tem a proposta de ser um fundo de renda, com foco em investimentos de renda fixa, priorizando CRIs de lastro pulverizado em busca de retornos elevados por trás de uma estrutura robusta de garantias. A carteira é diversificada por segmentos, alocando 28% em multipropriedade, 18% em loteamento, 33% corporativo, 5% shoppings, 12% incorporação vertical, 3% energia, 1% armazenagem e 1% time sharing. A metodologia de gestão se baseia em uma série de travas de alocação de forma a mitigar risco de concentração de seu portfólio. Além disso, o time de gestão faz um acompanhamento próximo a todas operações. Atualmente a carteira do DEVA está diversificada em 55 operações, com 99% de exposição à inflação (IGP-M e IPCA) e um LTV médio de 43%, com uma taxa média de carrego de inflação +10,37% a.a.
VGIR11 – VALORA CRI CDI:
O Fundo tem como objetivo investimento em CRIs, com maior concentração em operações indexadas ao CDI. A carteira do fundo possui 38 CRIs, sendo 92% indexados ao CDI (+4,9%) e o restante à IPCA (+6,8%). A maioria dessas operações possui lastros do segmento residencial, e duration mais curta. Parte das operações são de estoque pronto, ou seja, o devedor dá como garantia unidades prontas do empreendimento, e os recebíveis são ligados às vendas dos imóveis. Outro tipo de operação que tem na carteira é as de financiamento de terreno, na qual é dado um contrato de permuta como garantia. Além disso, o fundo possui também operações de risco corporativo. A política de investimento do fundo também determina certos critérios que trazem maior resiliência para carteira, como a exposição mínima de 20% à CRIs com rating de agência internacional superior a A-.
→ Para Carteira Equilíbrio FII misturamos FIIs com perfil menos arriscado (FIIs de CRIs high grade/mid grade e/ou FIIs de Tijolo com contratos atípicos e longos) e Fundos mais arrojados, que possuem potenciais elevados de apreciação de preço, assim como yields acima da média.
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