Aspas dos Gestores FIIs – 1º trimestre de 2022

No Aspas dos Gestores FIIs abrimos espaço para gestores de Fundos Imobiliários apresentarem suas visões e perspectivas sobre essa classe de ativos diante do cenário macroeconômico atual.

*O documento está ordenado por gestores, em ordem alfabética.

Panorama Trimestral

Apesar de já esperarmos um ano desafiador e de volatilidade alta, 2022 conseguiu começar com surpresas ainda maiores. O conflito entre Rússia e Ucrânia vem trazendo impactos significativos para as economias globais, que estão observando pressões inflacionárias cada vez mais fortes.  

Para o Brasil, o fim do ciclo de aperto monetário e patamar máximo da Taxa Selic passaram a ser mais incertos. Apesar da indicação do Banco Central de um potencial último aumento de 100bps da Selic na próxima reunião do Copom em maio, o consenso de mercado é para uma subida ainda mais elevada, fechando o ano de 2022 em 13,25% (Relatório Focus 22/04). 

Em relação a pandemia do Covid-19, nos últimos meses vimos diversos governos flexibilizando medidas de restrição. Tal movimento se mostrou benéfico para a economia como um todo. E falando especificamente do setor imobiliário, vimos números positivos de retomada aos escritórios e shoppings centers. Entretanto, recentemente o forte aumento de casos de Coronavírus na China vem resultando em lockdowns e impactos expressivos na economia, gerando medo e incertezas para o restante do mundo. 

Mercado de FIIs

Especificamente para o mercado de FIIs, o 1T22 começou com uma volatilidade elevada, principalmente devido ao comunicado emitido pela CVM no caso do FII MXRF11 e a discussão quanto a forma de apuração de resultados e distribuição de dividendos. Após poucos dias, a Autarquia reconsiderou a interpretação que havia apresentado, o que trouxe certo alívio aos investidores. Ainda assim, entendemos que discussões sobre esse tema devem seguir, pois o mercado demanda uma padronização e entendimento comum sobre as regras para distribuição de rendimentos. 

Diante de todo esse cenário, o IFIX fechou o 1T22 com um retorno levemente negativo de 0,88%. Nos últimos 12 meses, o índice acumula queda de 2,3%. Nesse contexto, o único segmento que negocia em média com prêmio em relação a cota patrimonial é o de Recebíveis (CRIs). Isto posto, acreditamos que o momento atual se mostra bastante favorável para alocação em oportunidades com descontos expressivos e carteiras de qualidade. 

A indústria de FIIs, que vinha crescendo exponencialmente nos últimos anos, conseguiu seguir  melhorando seus números no 1T22. Lembrando que essa classe de ativos apresenta vantagens interessantes para os investidores, além da isenção de IR sobre os rendimentos, sendo elas: exposição ao mercado imobiliário através de investimentos iniciais baixos; proteção natural contra inflação; menor volatilidade quando comparado ao mercado de ações; e diversificação de portfólio. Todos esses benefícios estão refletidos no aumento exponencial do número de investidores no mercado de fundos imobiliários e na melhora significativa de liquidez do mercado secundário.

Visão dos Gestores – 1º trimestre 2022

Considerando o contexto apresentado, neste relatório abrimos espaço para que os principais gestores de FIIs descrevam de maneira detalhada sobre os desafios enfrentados no 1º trimestre de 2022, suas expectativas para os próximos meses no que se trata do mercado de fundos imobiliários e os potenciais impactos deste novo cenário macroeconômico para classe de ativos. 

Além disso, convidamos os gestores a indicarem suas visões em relação aos segmentos do mercado de FIIs. A seguir vamos mostrar os questionamentos e resultados, e em seguida comentaremos sobre os assuntos abordados:

Segmentos com melhores oportunidades de entrada:

       (número de votos)

O primeiro gráfico apresenta os segmentos selecionados com “melhores oportunidades e perspectivas positivas”. Podemos ver que os FIIs de CRIs High Grade e Lajes Corporativas foram os mais votados. Ambos segmentos negociam em média com descontos em relação à cota patrimonial. 

  • Lajes Corporativas: No caso de FIIs de Lajes Corporativas, suas cotas vem sofrendo bastante no secundário desde o início da pandemia com incertezas relacionadas ao home office. Mesmo com a retomada dos escritórios e números recentes positivos para esse setor, como absorção líquida positiva e fechamento de vacância, o mercado ainda não está refletindo isso em preço. Muitos FIIs de Lajes negociam abaixo do seu custo de reposição, que no cenário inflacionário atual, se torna ainda mais alto. Isso reflete oportunidades claras para investidores com visão de médio/longo prazo. 
  • CRIs High Grade: Já os FIIs de CRIs High Grade, que anteriormente não estavam sendo tão demandados por pagarem dividendos abaixo dos High Yield, viram suas cotas caindo e hoje também apresentam oportunidades interessantes. Nesse caso, podemos achar carteiras de baixo risco de crédito com yields em linha ou até mesmo maiores que de FIIs High Yield, que vinham negociando com prêmios elevados no secundário. Além disso, esses fundos, por investirem em operações com spreads mais baixos, no cenário atual de juros e inflação elevados, conseguem ter mais espaço  para negociação de taxas um pouco maiores do que tinha, quando comparamos aos FIIs High Yield, que já possuem spreads bastante elevados. 

Segmentos mais impactados no cenário de inflação e juros elevados

      (número de votos)

Por outro lado, os segmentos com piores perspectivas no cenário atual foram: Desenvolvimento e Agências Bancárias.

  • Desenvolvimento: No caso de desenvolvimento, com o aumento dos custos de obras e o cenário de desemprego e queda de renda, se torna ainda mais difícil repassar esses valores aos compradores, o que reflete em margens mais apertadas. Isso traz desafios adicionais para esse tipo de fundo, que apesar de ter uma estratégia com potencial de resultados acima da média, conta com um risco maior.

  • Agências Bancárias: Já os FIIs de Agências, em sua maioria, são mais antigos, e muitos possuem contratos que vencem nos próximos períodos, o que cria um risco adicional. Além disso, vale destacar a digitalização do setor e a demanda mais fraca para esse segmento. 

Mais informações

É importante frisar que a Órama não se responsabiliza pelo teor dos comentários, nem pela precisão dos dados apresentados pelos gestores dos fundos.

Baixe o arquivo do Aspas dos Gestores FIIs para a leitura completa do relatório.

Confira também a nossas seleções e recomendações de FIIs.

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